自宅所有からの控除項目：ディスカウントポイント（Discount Points）～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自宅を購入して所有する際に派生する控除項目についてお伝えしています。

「自宅所有がいいのか？」

「それとも賃貸のままがいいのか？」

この答えは

• 現在の家賃価格
• 将来に見込まれる家賃上昇率
• モーゲージの返済額（返済スケジュール上の返済額）
• HOA料金（自宅の場合は控除対象外）

等の数字を並べて検討しないと見えてきませんが、

「家賃は賃貸市場平均からするとかなり安い」

という場合でない限り

「物件を購入した方が有利」

となる傾向は否めないように思います。

例えばたった今の固定金利を6%として$250,000の物件を自宅として所有した場合、賃貸する場合と比較すると支払う額はそれぞれ

モーゲージ返済額：$1,200/月

家賃：$1,600

あたりになります。

この場合は自宅所有と賃貸ではその支払いに

$400（$1,600 - $1,200）

の差があり、年間に$4,800もの差が出るわけです。

ちなみにモーゲージ返済額の$1,200とは

• 固定資産税
• 保険

を含めた金額であり、修繕費以外はほぼ純粋に毎月$400の差が出てくることになります。

そして何よりも忘れてはいけないの

• 元金返済累積額
• キャピタルゲイン

これら2つは純資産になるという事実です。

賃貸はあくまでも他人様所有の物件で

「占有権を得る」

というだけの話であり、賃貸契約が終了した暁には物件から出ていかなくてはなりません。

これに対し自宅所有の場合はその物件価値が順調に上昇していく場合、元金の返済総額と購入時からの価格上昇の双方が

エクイティ（純資産）

として積み上げられることになるのです。

そこで単純に

自宅所有

賃貸

を比較した場合は前述のようによほど安価な家賃でない限りは自宅所有の方がよい結果になりそうですが、ここに加えて本シリーズでお伝えする

１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）

２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息

３．ディスカウントポイント（Discount Points）

４．固定資産税（Property Taxes）

５．改築費用（Home Improvements）

６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）

７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）

８．キャピタルゲイン（Capital Gains）

これら8つ要素は控除項目となる為、自宅購入の場合は

経費計上する ⇒ 納税額が手元に残る

という式で、いよいよ自宅所有が有利になる傾向があります。

今日は3番目の項目となる

ディスカウントポイント（Discount Points）

について見ていきましょう。

ディスカウントポイント（Discount Points）

ディスカウントポイント（Discount Points）

とは聞き慣れない言葉ですが、アメリカ不動産関連でディスカウントポイント（Discount Points）と聞く場合は

「モーゲージ金利をディスカウントする為のポイント」

のことです。

モーゲージ金利をディスカウントするとは読んで字のごとく、金利を

6.00%

5.75%

5.50%

5.25%

。。。

と意図的に引き下げていく行為です。

この引き下げにより各金融機関が

「モーゲージ金利〇%」

と定めているはずの金利を自分の意志で引き下げていけることになり、融資を受ける債務者がディスカウントポイント（Discount Points）を一定数購入することが出来るのです。

そこで実際にどれくらい金利が下がっていくのかと言えば、上に示したように

6.00%

5.75%

5.50%

5.25%

と、1ポイント毎に「0.25%」ずつ金利が下げられていくことになります。

1ポイント = 0.25%

ですから、

1ポイント購入する ⇒ ディスカウントは0.25%

2ポイント購入する ⇒ ディスカウントは0.50%

3ポイント購入する ⇒ ディスカウントは0.75%

4ポイント購入する ⇒ ディスカウントは1.00%

。。。

と続いていくわけです。

ちなみに

「ポイントはいくつまで購入できるのか？」

となると、ここには融資元となる金融機関ごとに大きく違いがありますので一概に言えません。

金融機関によっては

「ディスカウントポイントは〇ポイントのみ（それ以外は不可）」

としている場合もありますし、或いは

「ディスカウントポイントは〇ポイントから〇ポイントの範囲で購入できる」

とオプションを提示してくる場合もあります。

ちなみにこのディスカウントポイントについては、公のブログの為にここでは詳細は控えますが

「合法な裏技」

があり、特にセルフフリップ後に売却を検討している方には有効な必殺技がありますのでご興味のある方はご連絡ください。

そこで話を戻し、1ポイント毎に0.25%ずつ金利が下げられていくわけですがそれでは

「1ポイントはいくらか？」

となるとその価格は

1ポイント価格 = 融資額の1%

と定められており、例えば$200,000の融資額であれば

1ポイント = $2,000

2ポイント = $4,000

3ポイント = $6,000

4ポイント = $8,000

と推移していくことになります。

そして税制優遇としてこのディスカウントポイントそのものが

「控除項目として経費計上出来る」

ことになります。

このディスカウントポイント（Discount Points）は非常に重要な控除項目の一つですので、具体例を挙げてもう少し深く考察していきましょう。

明日に続けます。