自宅所有からの控除項目：ディスカウントポイント（Discount Points）～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自宅を購入して所有する際に派生する控除項目についてお伝えしています。

１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）

２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息

３．ディスカウントポイント（Discount Points）

４．固定資産税（Property Taxes）

５．改築費用（Home Improvements）

６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）

７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）

８．キャピタルゲイン（Capital Gains）

これら8つの中で3番目の

ディスカウントポイント（Discount Points）

についてお伝えしていますが、ディスカウントポイントとは

「モーゲージ金利をディスカウントする為のポイント」

です。

ポイントを購入することで金利は1ポイント毎に

6.00%

5.75%

5.50%

5.25%

と下げられていき、そのポイント価格は

1ポイント価格 = 融資額の1%

と定められる為、$200,000の融資額であれば

1ポイント = $2,000

2ポイント = $4,000

3ポイント = $6,000

4ポイント = $8,000

と推移していくことになります。

ポイントを購入すればするほど

⇒ 金利は低くなる

⇒ 計上できる費用が増える

ということになるわけですが、融資を受ける債務者にとってディスカウントポイント（Discount Points）を購入することは本当に利点があるのでしょうか？

また購入するのであれば、ディスカウントポイント（Discount Points）はどれくらいを目安にするべきなのでしょうか？

自宅購入の際に控除項目と出来るディスカウントポイント（Discount Points）について、その本質と数字で考察してみましょう。

本日も続けます。

「それは何故か？」を考える

まずは一歩下がって

「そもそも、なぜディスカウントポイント（Discount Points）は存在するのか？」

を考えてみましょう。

融資を受ける側からすれば

「金利が安くなる」

これは誰にとっても嬉しいことです。

けれども自分とは反対に嬉しくないのは融資元、債権者となる金融機関です。

金融機関としての儲けどころは大きく分けて

１．融資を段取りする際の手数料（Origination Fee：オリジネーションフィー）

２．借金を回収する際の利息（Interest：インテレスト）

の2つがあります。

「１」は一番最初に融資を組む際の稼ぎどころであり、「２」はそのモーゲージの返済期間中、当初の償還予定スケジュールにそって着々と金融機関は利息で利益を得られることになります。

事程左様に融資事業とは

「お金でお金を生み出す行為」

であり、貨幣制度の世が続く限りはこれ以上の商売は存在し得ないことになります。

そこで融資元としては最初の融資を組む際もさることながら、よりおいしいのはその後に着々と入り続けるはずの利息からの利益です。

ところが、借り手がディスカウントポイント（Discount Points）を購入して金利を下げることは貸し手にとっては

「将来の利息からの利益が少なくなる」

ことを意味しますから、一定の儲けを確保する為に

「金利を低くする代わりに、融資を組む最初の段階で一定額の料金を頂戴しますよ」

と手数料を設定することになります。

これがディスカウントポイント（Discount Points）にあたる

「ポイント料金」

です。

損益分岐点を見極める

そうすると、借り手の立場からすると

「金利を下げることで支払う利息合計が減少する」

「ディスカウントポイントを購入することで最初の支出が増える」

という正反対の素因数を目にすることになり、結果として

⇒ 最初はポイント購入で支出が一気に増えた

⇒ けれども支払う利息が少なくなった分だけ毎月の返済額は減少し、支払ったポイント料金を回収できるのは時間の問題

という「損益分岐点」が将来必ず出てくるのです。

例えば

融資額：$200,000

条件：30年固定金利5.00%

である場合、ポイントと毎月の返済額は下の表のように推移していきます。

ポイント	購入金額	毎月の返済額	毎月の返済差額と 損益分岐点（月）
購入なし(5%金利のまま)	$0	$1,073.64	-
1ポイント( 金利4.75%)	$2,000	$1,043.29	毎月の返済差額 ：- $30.35 損益分岐点(月)：66ヵ月目
2ポイント( 金利4.50%)	$4,000	$1,013.37	毎月の返済差額：- $60.27 損益分岐点(月)：67ヵ月目

この例ではそれぞれの損益分岐点は

1ポイント購入の場合：支払い開始から66ヵ月目

2ポイント購入の場合：支払い開始から67ヵ月目

となり、

「モーゲージを5年半返済し続けた後はずっとお得」

となるわけです。

結果としてこの例では

「物件を5年半以上所有して返済を続けるのなら、ディスカウントポイントを購入した方がよい」

という見立てがつくことになります。

また同時にディスカウントポイント購入はモーゲージを組む一番最初に発生しますが、税制としてはその支払い金額が経費計上出来ることから

「初年度にディスカウントポイント購入額分の納税額が手元に残る」

というところまで考えると、厳密には損益分岐点はもっと早いことになるのです。

そこで自宅購入を検討する際は

「ディスカウントポイント（Discount Points）をいくら購入するべきか」

もよく検討すると良いと思います。

明日に続けます。