自宅所有からの控除項目：モーゲージ保険（Mortgage Insurance）～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自宅購入・所有で派生する8つの控除項目

１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）

２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息

３．ディスカウントポイント（Discount Points）

４．固定資産税（Property Taxes）

５．改築費用（Home Improvements）

６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）

７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）

８．キャピタルゲイン（Capital Gains）

の中で7番目の

７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）

についてお伝えしています。

簡単におさらいをすると、

• LTV（物件価値に対する融資率）が高い
• 返済額も大きい為に貸し手（債権者）にとってもリスクが高まる
• リスクに対する保険として一定の融資率以上には貸し手（債権者）の為の保険を掛ける

これがモーゲージ保険（Mortgage Insurance）であり、正式には

PMI（Private Mortgage Insurance：プライベートモーゲージ保険）

と呼ばれています。

そして実際にどれくらいの融資率からモーゲージ保険が発生するのかと言えば、2022年10月の時点では

「LTV（物件価値に対する融資率）が80%以上の場合はモーゲージ保険が発生する」

とされています。

例えば$250,000の物件に対して80%となる

$200,000

を借り入れる場合はギリギリでモーゲージ保険が掛けられることはありませんが、85%となる

$212,500

を借り入れる場合はモーゲージ保険を掛けなければならないことになります。

これが理由で、自宅を購入する際は

「頭金は20%にした方がよい」

と言われるわけです。

もちろんこのことは

「頭金は20%はないと物件購入出来ない」

というわけではありませんが、頭金が20%以下だとモーゲージ保険の支払いが発生して返済額が大きくなることを懸念して20%以上の頭金が推奨されるわけです。

そこで控除項目の観点でみたときにはこのモーゲージ保険が

「項目別控除（Itemized Deduction）で計上できる」

ということになりますが、実際の数字ではどれくらいのモーゲージ保険が発生するものなのでしょうか。

モーゲージ保険について、数字の観点から見ていきましょう。

モーゲージ保険の詳細

モーゲージ保険は通常の返済額が一定となる「Amortization Schedule（割賦返済予定）」にプラスされることになりますから、そのインパクトは決して小さくありません。

そのモーゲージ保険の金額はどのように定められるのかと言えば、ここは各種条件で違いが出ることになります。

その違いとなる要因は下記のとおりです。

融資額
より多額の資金を借り入れる場合はより多くのモーゲージ保険が発生

頭金
（前述の反対で）より多くの頭金を入れて融資額を80%に近づけるほどモーゲージ保険は低くなる

クレジットスコア
借入れる本人のクレジットスコアがそのまま信用度合いとして使われ、クレジットスコアが高いとモーゲージ保険は低く、クレジットスコアが低いとモーゲージ保険が高くなる。通常はクレジットスコアが760以上だとモーゲージ保険は安くなる傾向

モーゲージの種類
借入れるモーゲージの種類により違いが発生。通常は固定金利よりも変動金利の方がモーゲージ保険は高くなる。変動金利は世の中の経済状況によって一気に金利が上昇してくる可能性があり、すなわち借り手（債務者）にとってリスクが一気に高まる可能性があることからモーゲージ保険は高く設定される

厳密には融資機関毎に諸条件にもう少し違いが出てくるかと思いますが、一般的には上記の4つの要素でモーゲージ保険の金額が変動してきます。

モーゲージ保険の金額

そこで実際にモーゲージ保険にはどれくらいの金額が発生するのかといえば、概ね

「融資額の0.58% ～ 1.86%の範囲（2022年10月時点）」

になります。

例えば20%以下の頭金で借入が出来る典型的な例として「FHAローン」を上げてみましょう。

FHAローンは低所得の人々でも住宅が購入できるよう、少ない頭金でも物件を購入できるように設定された政府支援型の融資です。

その頭金は3.5%と非常に少ない資金で借り入れることが出来ますが、

「頭金は3.5%だけでいけますよ」

との甘い言葉のみならず、現実はFHAローンにもモーゲージ保険が発生することになります。

例えば

「$250,000の物件を購入するのにFHAローンを使用して頭金は3.5%のみ」

という場合、融資額は

$241,250（$250,000 X 96.5%）

です。

この場合はLTVが96.5%にもなるわけで、ここに

• クレジットスコア
• 融資形態

等を加味してモーゲージ保険のパーセンテージでみると

$1,399.25 ～ $4,487.25

となり、毎月の返済額に加算される金額は

$116.60 ～ $373.93

あたりになります。

結果として、基本的に

「リスクの高い借りて（債務者）ほどモーゲージ保険は高くなり、控除額も上がる」

わけです。

そこで自宅を購入する際に

「最初の段階は20%以下の頭金で購入する必要がある」

という場合、上記の概念をもって予めモーゲージ保険の金額を見立てると同時に

「控除項目として計上することでどれくらいの現金が手元に残るか」

も踏まえて検討するとよいと思います。