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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自宅購入・所有で派生する8つの控除項目
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息
３．ディスカウントポイント（Discount Points）
４．固定資産税（Property Taxes）
５．改築費用（Home Improvements）
６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
についてお伝えしています。
昨日までに
１～７
の項目について見てきましたが、これらはいずれも賃貸物件ではなく自分自身が暮らす自宅を購入・所有する際に計上できる控除項目になります。
たった今はモーゲージ金利が大きく上昇しつつあり、物件購入にあたる懸念事項はまさに
「金利上昇で毎月の支払いが増える」
「この支払い増額分は許容範囲か？」
です。
実際にここまでの項目を見てそれなりの項目が控除対象であることが分かりますが、最も大きく数字が変動するのはやはり金利の変化にそのまま連動する
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息
の2点ではないでしょうか。
これらについては
① 金利上昇により増える返済額の差額
② 計上出来る利息の差額から最終的に手元に残る現金の差額
を算出して
① – ②
の数字が実際に「金利の影響による差額の縮み」ですから、この差を許容できるかが一つの試金石になるように思います。
そこで昨日までは
入口（購入時）
中途（保有期間中）
に発生し得る控除項目についてでした。
これに対して最後の項目
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
は
出口（売却時）
に発生する控除項目です。
この点は特に
- ニューヨーク州
- フロリダ州
- カリフォルニア州
等のキャピタルゲイン市場では重要な意味合いをもつことになります。
ここから最後の控除項目、キャピタルゲイン（Capital Gains）について見ていきましょう。
キャピタルゲイン（Capital Gains）
キャピタルゲイン（Capital Gains）
とは資産を購入した際に生じる
a. 購入時の価格
b. 売却時の価格
b – a
の差額のことです。
キャピタルゲイン（Capital Gains）はあらゆる資産に適用される概念であり、資産保有期間中にその価値が上昇した場合は
「キャピタルゲイン（Capital Gains）で利益を得た」
とされ、その利益に対して課税されることになります。
そしてアメリカ不動産の場合も
「購入時から上昇した価値で売却した」
という場合はいわゆる「利確」となり
「キャピタルゲイン（Capital Gains）を得た」
とされてその差額に対して税金が価格ことになるのです。
単純に考えて
「$200,000で購入した」
「$250,000で売却した」
という場合はその差額の$50,000が課税対象となります（実際は計上方法は複雑です）。
そうすると基本的に
「アメリカ不動産高ドル安」
の傾向が続く米国では物件を購入して保有し続ける間に物件価値が購入時よりも上昇している可能性は高いことになります。
すると購入時点で
「〇〇年ほど保有したら売却するつもり」
「その時にはそれなりに価値が上昇しているだろう」
「売却時にはキャピタルゲインに対して課税され、その時点で結構なキャッシュが手元から出ていく。。」
そんな風に予想出来るものです。
もちろんキャピタルゲイン課税として支払いが生じるのは事実ですが、それ以上に売却によりキャピタルゲイン分も手にしていますので相対的にマイナスになることはありません。
けれどもここはアメリカ政府が人々に物件購入を推奨する動機づけとして、
「キャピタルゲイン課税も控除項目」
を定めているのです。
より厳密には使われる言葉は
「Deduct：控除」
ではなく
「Exclude：除外」
とされており、一定額がキャピタルゲイン（Capital Gains）から除外されることになります。
それでは実際にどれくらいの金額がキャピタルゲイン（Capital Gains）から除外されるのかといえば、本項の2022年10月の時点では
独身者：$250,000
共同申告を行う夫婦：$500,000
が除外される金額です。
すなわちこれらの金額がそのままキャピタルゲインにぶつけられ、それでも残るキャピタルゲインに初めて課税されることになります。
よく考えてみると独身者の$250,000でもかなりの除外額ですが、確定申告（タックスリターン）を共同申告する夫婦に至っては$500,000まで除外とはかなり大きな金額です。
例えば今のカリフォルニア州の物件の場合
購入価格：$250,000
売却価格：$500,000
これは普通にあり得る数字ですが、この差額$250,000では
共同申告を行う夫婦
はもちろんのこと、
独身者
でも除外額で綺麗にキャピタルゲインが消されてしまい、キャピタルゲイン課税はゼロということになります。
結果として購入価格と売却時の価格の差額は売却時のクロージングコスト（その他の税金を含む）を差し引いた後はそのまま手元に残ることになるのです。
ただしキャピタルゲイン（Capital Gains）課税に対する控除額についてここではごく簡単にお伝えしましたが、 キャピタルゲイン（Capital Gains）課税の控除を視野に入れるにはもう少し予備知識が必要です。
この点は多くの人々が誤解し易い部分でもありますので、実際にIRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）が定めている内容を元に （Capital Gains）課税に対する理解を深めてみましょう。
明日に続けます。
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