景気後退時の進め方 ～ 新築がバーゲン

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

景気後退の時期に進めるべき手法についてお伝えしています。

「金利を上昇させることでアメリカ経済の（世界経済の）動きを鈍らせる」

これが今の時期のFRB（連邦準備制度理事会）の狙いです。

近年のパンデミックの混乱中に実質ゼロ金利政策が断行され、結果として意図的に経済の盛り上げが演出されたのは周知の通り。

「FRBは金融緩和をやりすぎた」

という論調をアメリカ国内でも見ることがありますが、私(佐藤)自身は

「やれるベストだったのではないか」

と思います。

所詮、ときのFRB議長が誰であったとしても完璧な落とし所などあるはずがありません。

そもそもが

「これでよし」

とする基準が人によって違うわけですから、万人が納得する結果などあろうはずがないと思うのです。

それよりもパンデミック直後に大切だったのは

「経済的な後遺症覚悟で迅速に動くこと」

でしたし、この点アメリカは流石に決断と行動が早かったと思います。

先日はバイデン大統領が

「アメリカ合衆国ではパンデミックは終了した」

と世界に先駆けて（一方的な？）パンデミック終了宣言を出していましたが、今のアメリカ国内の焦点はもはやコロナウイルスではなく（統計上はアメリカこそ完全に終息はしていません）、それよりも目先の経済にあります。

誰もが予想していた経済的後遺症として食料を始めとするあらゆる物価が高騰し続ける中、

「今は不要なものを買うのは避けておこう」

「このサービスのサブスクリプション契約は一時断念だ」

「外食も控えよう」

そんな風に本年から確実にアメリカ市民の財布の紐は固くなり、それに伴って経済にブレーキが大きくかかり始めています。

「金利を上昇させることで、アメリカ経済の（世界経済の）動きを鈍らせる」

ここまではFRBの意図通りに進み、そしてここから一層引き締めが進んでいくことになります。

そうすると間違いなく来年は景気後退が深まる予想の上では投資家として

「進めておくべきこと」

「やってはいけないこと」

をよく見極めていかなくてはなりません。

そのポイントが

市場の心理

売り主の心理

をよく掴んで先回りをすることであり、更に

「首尾よく市場を選び」

「売りたいオーナーにアプローチする」

ことが推奨されます。

今日はここからもう一歩掘り下げ、

「売りたがっている物件オーナー」

の中でも更に特定の売り主に焦点を当ててみましょう。

景気後退の時期にこそ有利に取引を進められる相手、それは

「新築を売りたいデベロッパー」

です。

デベロッパー心理を掴む

前提として、今のアメリカ不動産市場では深刻な住宅不足が続いています。

アメリカでは住宅不足の問題はパンデミック以前から慢性的な問題となっており、

「住居数が足りない」

これがアメリカ全土で

「アメリカ不動産高ドル安」

が続いている真因の一つです。

モノやサービスの価格は需要と供給のバランスで決まる上で、アメリカの住宅事情としては

需要 > 供給

この関係が続いている為に物件価格は上昇基調が続く傾向があります。

この点は以前

在庫数の変化に兆候を見る

でもお伝えした通りですが、住宅が足りない為にデベロッパー各社もフルスピードで新築の建築を進めてきました。

ところが、そのデベロッパーもまた現在の金利上昇の背景を受けて

「これまでよりペースを落とそう」

と考えている業種の一つです。

つい先日、ある地域のデベロッパーに先の見立てを聞いたところ案の定

「現在の完成物件を売り切ったらしばらくは様子を見る」

「本来の開発スピードに戻すのは、早くとも一年先になると思う」

との答えでした。

恐らく、一年先にフルスピードに戻すことはないと予想します。

全体のベクトルとしては物件価格は上昇基調にある中で新築開発に対する需要も続くことは間違いないものの、

⇛ モーゲージ金利の上昇により購入者の勢いが衰えている

⇛ 先のお財布事情を心配して高額な買い物を控える

という傾向がかなり新築市場にも効いており、新築に対する需要も確実に減少しつつあります。

ところが新築を建てたデベロッパーとしてはその立場が

「売ろうか売るまいかを自分で決められる中古物件のオーナー」

とは立場が違い、

「完成した物件は売らねばならない」

という状況にあります。

けれども経済状況から需要が確実に減少しているわけで、結果として新築デベロッパーは今

「あらゆるインセンティブをつけて、早く売り切りたい」

という状況にあるのです。

このことは憶測ではなく実際にたった今も複数の投資家の皆さま方を各地の新築にご案内しており、直接デベロッパーとやりとりをしているからこそ知っているリアルタイムの生情報です。

そして実際に購入者にとってのインセンティブはかなりのもの。

具体的には、新築の場合は

a. 物件価格

b. オプション

この

a + b

が最終的な購入価格となり、ここに別途クロージングコストがかかることになります。

ところがたった今、複数の投資家を案内しながら目にしているのは

• bのオプション価格は無料とする
• aの物件価格も値引き
• ガレージオープナーを無料で設置
• 冷蔵庫を無料で設置
• ブラインドを無料で設置

といった購入者インセンティブのオンパレード。

おかげで、たった今の時期に新築を購入する投資家の皆様は

⇛ 周囲の中古物件よりも安く

⇛ あらゆるオプションを無料で取得

しながら新築物件の契約に入っているのです。

また強調されるべきは、これらの新築物件は

「需要がなさすぎてバーゲン中」

というわけではありません。

立地も非常に有望な場所であり、かつ引き合いもまだまだ続いています。

けれどもその引き合いの力が弱まり始めているのは事実ですから、デベロッパーとしては

「需要が今よりも失われる前に売り切りたい」

「真冬に突入する前に売り切りたい」

「あらゆるインセンティブをつけてでも、売れ残るよりはマシ」

と全速力で売りに走っているわけです。

かくして新築もまた景気後退が深まる時期には非常に有望です。

今の時期に新築の投資物件をお求めの方は、お問い合わせからご連絡ください。