エクイティを積み上げるコツ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）から派生し得るBoot（ブーツ）についてお伝えしてきましたが、お読みくださる方々にとってはBoot（ブーツ）のことよりも

資産形成 = エクイティを高め続ける行為

ここの方が気になった方が多いようです。

この趣旨としては昨日までにお伝えしたとおりですが、数多くの資産形成方法がある中でその共通する目的は

「エクイティを高めること」

ここに集約されることは間違いありません。

例を挙げると経済活動の主軸である商売そのものが「資産」であり、商売の規模に関わらず少なくとも

１．商品・サービスを世に提供する

２．売上を立てる

３．経費を支払う

の繰り返しでお金の出し入れを繰り返す以上その法人（個人）は経済活動に参加しているわけで、その規模に関わらずビジネスオーナー・株主は誰もが

「資産を所有している」

ことになります。

そこで世の経済活動をして

「一定の資産を構築したい」

と思うのであれば、最短で効率的にそのリターンを最大化出来る行為は

１．ビジネスを立ち上げる

２．会社としての資産価値を高める

３．会社を売却する

という流れです。

この「３」の出口を経た後に売却した会社の資産価値に応じて現金を手にすることができますから、このことは

「キャッシュはエクイティから生まれる」

ことを見事に体現しています。

そして実際に日本のみならず世界のどこでも

「億単位の資産を手にした」

というパターンで最も多いのは

「資産価値を高めたビジネスを売却した」

場合であり、その手にしたキャッシュを元手に上手に資産運用することで資産を膨らませていく流れは今でも主流です。

最終的なエクイティは出口で決まる

そこで

資産形成 = エクイティを高め続ける行為

である中で、アメリカ不動産においてはどのようにエクイティの向上が実現されていくのでしょうか。

考え方を整理すると、目的の達成に焦点を合わせた一連の流れを

戦略

行動

結果

と分けた時に

「自分が所有するエクイティを高める」

という目的を達成するには然るべき戦略を立てる必要があります。

この時の目的の基準になり得るのは

「最大限にエクイティを高める」

ことになるはずですが、現実には最終的に本当にエクイティが確約するのは

「その資産を売却する時」

です。

すなわち、エクイティの最大化を試みるにはその資産形態ごとに

「どのような条件が売却時の利益を最大化させるのか」

を考える必要があります。

例えばビジネスであれば資産価値を高める要因には様々なものがありますが、何よりも大切なのは

「どれだけ利益を出しているか」

という指標です。

その利益の出し方が問われる部分も大いにありますが、簡単に言えば

• 一定の利益を出せる
• その利益創出に持続性がある

ということであれば、安定した価値が認められるはずです。

そこでビジネスの場合は

１．商品・サービスを世に提供する

２．売上を立てる

３．経費を支払う

の流れを通してその価値を高め続けいくことで資産価値は高まり、最終的にその会社を売却した段階で

「キャピタルゲインを手に入れる」

ことになります。

実際には

「会社は売却しない。保有し続ける」

という場合も多くあると思いますが、その場合は

• 経営者として給与を受け取り続ける
• 株主として配当を受け取り続ける

というパターンで、

「エクイティから流れ出てくるキャッシュを受け取り続ける」

ということになります。

アメリカ不動産の場合

そしてここまで見て分かるとおり、このパターンはアメリカ不動産投資の場合でも全く同じです。

アメリカ不動産投資でも同様に潤沢なキャッシュを受け取り続ける為のコツは資産（物件）価値を高め続けていくことであり、出口としては

⇛ その資産（物件）をどこかの時点で売却する（完全に利確する）

⇛ その資産（物件）を保有し続ける（溢れるキャッシュを受け取り続ける）

のいずれかを選ぶことになります。

佐藤の場合は上記のうち後者を選んでいることになりますが、いずれにせよ資産運用の本質としては

「エクイティを高め続ける」

ことに主軸を置く考えに違いはありません。

そしてアメリカ不動産投資の場合、エクイティを最も最大化させ得る方法は

「最初の初期投資以外に自己資金は使わず、他力でエクイティを高めていく」

手法です。

この手法はブローカー用語ではPyramiding（ピラミッディング）と呼ばれ、

「下から上に積み上がっていくピラミッド」

を想像すると分かりやすいと思いますが、そのエクイティ度合いを自己資金を使わずに下から上に高めていく手法になります。

そのPyramiding（ピラミッティング）には2つあり、

売却によるPyramiding（ピラミッディング）

• 安く購入して修繕を施し、価値を高めて売却するセルフフリップを実施
• 手にした利益を別の物件に投じ、更に大きな利益を実現していく
• 自分の目標に達するまで繰り返すが、売却のたびにキャピタルゲイン課税が発生するのが難点

リファイナンスによるPyramiding（ピラミッティング）

• 最初の物件を売却せず、価値を高めたらリファイナンスを実行してキャッシュアウト
• そのキャシュアウトした現金をもって2件目の物件を購入
• 更に高めたエクイティから再びキャッシュアウトして3件目の物件を購入
• この繰り返しでピラミッドを積み上げていくが、途中で1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）を使うことも可

という2通りが考えられます。

このPyramiding（ピラミッティング）はかなり強力な資産形成方法であり、時間が味方をしてエクイティはどんどん上に積み上げられていくのです。

エクイティの積み上げ方について、明日に続けます。