出口を見極める

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）から派生し得るBoot（ブーツ）についてお伝えした流れで、話ついでに資産運用のキモについてお伝えしています。

私(佐藤)自身はアメリカ不動産が専門ですが、この

資産運用 = エクイティを高め続ける

という概念はアメリカ不動産に関わらずあらゆる資産カテゴリーに共通するものです。

資産カテゴリー毎の違いは

「エクイティの高め方が違う」

という方法論だけであり、本質的にはいかなる資産運用でも

「いかにエクイティを高めていくか？」

が共通のテーマとなります。

数年前に

「自分のビジネスを売却して6億のキャピタルゲインゲインを得ました」

「この資金でアメリカに移住して不動産しながら暮らします」

という方がいました。

この方はアメリカ中西部を始め全米各地の物件にレバレッジを利かせながら投資し、今では不労所得のみで暮らしています。

すなわちこの例では

① 自分のビジネスを立ち上げた

② 企業努力で企業価値を高めた

③ 高めた企業価値をもって会社を売却しキャピタルゲインを得た

④ 獲得したキャピタルゲインをほぼ全額アメリカ不動産に全振り

という流れです。

会社から給与を受け取るだけの時期は平均的な給与額だったものが、企業価値を高めて売却したことで一気に高額なキャピタルゲインを得たことになります。

そのまま無駄遣いをせずにほぼ全額をアメリカ不動産に転換し、そこからはアメリカ不動産をしてエクイティを高め続けているのです。

先に出口を決めておく

そこで当ブログ上で度々お伝えする資産運用の戦略表現として

入口戦略

中途戦略

出口戦略

という3つを使うことがありますが、この中でリターンを最大化する上で最も大切なのは「入口」です。

株と同様に

「安い時に購入する」

のが基本であり、その購入価格を基準として後のリターンが定まってくることになります。

ただし入り口が大切というのはリターンの最大化を図る上での話であり、そこには方向性となるべき基準が必要となります。

その方向性としての基準が「出口」です。

出口とは自分が向かう方向であり、

いつか売却するのか？

それとも保有し続けるのか？

売却するならいつ頃売却するのか？

という、これから自分が実践したい資産運用の方向性を定める基準になります。

その出口という方向性に向かいながらも入り口では極力安く購入するのが基本となるわけです。

そこで物件の所有者としては

法人（ここでは個人事業を超えた中小企業以上のレベル）

個人

の2種類がありますが、ここでは特に個人を対象とした売却を前提とする出口戦略の立て方をみていきましょう。

個人による投資ではほぼ住居用物件に絞られることになりますが、その出口の置き方としては

• シングルファミリー物件をテナント付きで売却する場合
• シングルファミリー物件をテナントなしで売却する場合
• デュープレックス物件をテナント付きで売却する場合
• トリプレックス物件をテナント付きで売却する場合
• フォープレックス物件をテナント付きで売却する場合
• 5戸以上のマルチファミリー物件をテナント付きで売却する場合

等が考えられます。

先に答えを言えば、単純に

資産運用 = エクイティを高め続ける

という概念に沿ってアメリカ不動産をしてエクイティを最大化できるパターンは

「5戸以上のマルチファミリー物件をテナント付きで売却する場合」

です。

この理由は

住居用物件（1～4戸のまで）

商業用物件（5戸以上）

の分類でそれぞれ

• 資産価値の測定方法の違い
• 規模の違い

に要因がありますが、商業物件の場合は

物件価値 = 年間純収入 / キャップレート

の式で価値が測られることになります。

そうすると数年かけて

１．複数戸のマルチファミリー物件を安く購入する

２．各戸をそれぞれ段階的にアップグレードする

３．アップグレード後の家賃を高くする

４．満室に近くする

とする場合、面積当たりのリターンで計算してもシングルファミリー物件には実現できないレベルのリターンが発生することになるのです。

結果としてアメリカ不動産投資を通じてエクイティを高めていくには理論的には

「戸数の多い物件の方が有利」

と言えますし、

「シングルファミリー物件からスタートしても、やがてマルチファミリー物件レベルを目指した方が良い」

と言えることになります。

これが理由で、私(佐藤)自身もアメリカ不動産投資はコンドミニアム物件やシングルファミリー物件から開始しましたが、1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）を通じて

「だるまさんが転んだ」

方式でマルチファミリー物件に近づいていったことになります。

ちなみに

「私自身はマルチファミリー物件には進まず、シングルファミリー物件で終わりにしたいのです」

という場合はどのような出口を見立てるべきでしょうか。

この場合、最も理想的なのは

１．物件を安く購入する

２．賃貸物件として運用する

３．運用しながら不労所得を享受

４．同時に資金を貯める

５．売却前にそれまでに貯めた資金でアップグレードする

６．テナントは入れないまま、住居用物件として市場価値範囲の最高レベルで売却する

という流れであり、この場合は

⇒ 運用中のリターン

⇒ 売却後のキャピタルゲイン

の両方を享受できることになります。

もちろん

「運用中のリターンはいらない。全てをアップグレード用に貯蓄しておく」

という方向でも良いでしょうし、この場合はそれこそ

「自分の会社に経営者として携わっている」

「けれども自分への給与はいらない（内部保留に回してもらう）」

「市場価値を最大限に高めて売却してキャピタルゲインを得る」

というビジネスの流れと全く一緒です。

かくして、全ての資産運用に共通する

資産運用 = エクイティを高め続ける

という考え方を軸に自分なりの戦略でアメリカ不動産に参入する場合は

「どこを出口とするか」

を先に決めておくとよいと思います。