産業別のリモートワークの変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

商業市場のトレンドを掴む上でその前提となるオフィス回帰の動きについてお伝えしています。

率直に、商業物件の中でも私(佐藤)が気に入っているのは

「中西部に立地する商業物件」

です。

このあたりは住居用物件を所有する際に

コンドミニアム物件

一戸建て物件

複数世帯物件

のいずれであれ、中西部の方がキャッシュフローが潤沢になる傾向と似ています。

厳密には

一戸建てよりもデュープレックス

デュープレックスよりもトリプレックス

トリプレックスよりもフォープレックス

。。。

という具合に、一棟の戸数が増えれば増えるほどキャッシュフローは有利になるものです。

有利とは戸数の総合力の意味というよりも、ここでは面積当たりのリターン増加の傾向のことです。

ボリューム感としてはアパート物件のような複数世帯と同時に商業物件もまた有利になりがちになります。

ちなみにここが面白いのですが、キャッシュフローの良い物件はどのような物件かといえば

「人々を魅了するAクラスの新築に近い物件」

ではなく、どちらかと言えば特に不動産初心者の方々が見ると

「えっ。。」

「これですか。。？」

と思えるような物件です。

日本でもピカピカの鉄筋アパートよりも地方の木造中古アパートの方が利回りは良いはずですし、このあたりの理屈は全く同じであるように思います。

そして同様に商業物件にしても一見して目立たないような

「地方都市にあるプチモール内の商業物件」

はキャッシュフローが潤沢になる傾向があり、私(佐藤)の知る限り今の地方都市のプリモールの商業物件は

「今では空室率が一気に上昇して閑古鳥」

どころか、その正反対なのです。

実際、中西部でも特に地方都市にあるプチモールではテナントはパンデミック前と同等或いはそれ以上に繁盛している例が多くありますし、それと比較すると東西海岸の煌びやかなオフィスモールの方が空室率は高く見えるものです。

このことは何を意味するかといえば「地域の違い」というよりも「産業の違い」が空室率の違いを産み出す場合も多い、ということです。

そこで今日は全米のリモートワークの傾向を掴むデータにおいて産業別の統計から推し量っていきましょう。

本日のデータリソースもマッキンゼー・アンド・カンパニーです。

業種別のリモートワーク傾向

データで見るリモートワークの傾向を職業別に見ていきましょう。

	フルタイム	パートタイム	合計
コンピュータ/数学	52	37	89
ビジネス/金融業務	61	25	86
建築/エンジニアリング	47	35	82
アート/デザイン/エンターテイメント/スポーツ/メディア	53	27	80
法律	46	30	76
地域・社会サービス	40	34	74
生命・身体・社会科学	45	28	73
マネジメント	45	27	72
オフィス/行政支援	33	27	60
介護・サービス	31	24	55
教育指導・図書館	22	28	50
ヘルスケアサポート	31	14	45
販売	29	16	45
ビル/清掃/メンテナンス	26	18	44
医療従事者、技術者	27	16	43
農業、漁業、林業	17	20	37
輸送、資材運搬	20	9	29
調理・サービス関連	14	15	29
製造業	15	14	29
保護サービス	22	6	28

上のグラフはそれぞれの業種において

• フルタイム
• パートタイム

に従事する割合です。

ここは予想どおりアメリカではリモートワークが多い業種は上から順番に

コンピュータ/数学：89%

ビジネス/金融業務：86%

建築/エンジニアリング ：82%

となっており、コンピュータ/数学関連は圧倒的にリモートワーク人口が多いことになります。

興味深いのは弁護士業となる法律関連では76%と圧倒的に割合が多いとはいえず、ここはクライアントと密接なコミュニケーションが必要となる上で完全リモートワークといかない場合が多いようです。

その反対にリモートワークの割合が少ないのは下から順番に

保護サービス：28%

製造業：29%

調理・サービス関連：29%

輸送、資材運搬：29%

これらの業種がリモートワークが30%にも満たないことになります。

製品もしくはサービスにおいて

• 接客が必須
• 場所に集まることが必須

といった自宅だけでは完結出来ない業種においてはリモートワークの選択肢は非常に少ないことが分かります。

リモートワーク傾向まとめ

ここ数日使用したマッキンゼー・アンド・カンパニーの調査結果は

2022年4月

時点のものですが、パンデミック前と後ではリモートワークに対する意識と仕事の在り方が大きく変化してきたことが分かります。

そして表を見る限り、アメリカ不動産の商業物件へのニーズとしては主に

「その地域ではどんな産業が主流となっているのか」

に最も影響されることになりそうです。

ちなみにここは私(佐藤)の予想を含みますが、

そこで実際に各地域市場の商業物件の空室率はどのように変化しているのでしょうか。

本日までに見た統計と合わせ、ここから実際の商業物件の空室変化率について見ていきましょう。

明日に続けます。