賃貸市場に見える確実な変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

シニア世代を起因とする物件価格の下落予想から、そのまま賃貸市場の様子についてお伝えしています。

にわか売却が増えてきた場合、その流れは

「賃貸率の低下」

へとつながることはほぼ確実です。

昨日は過去50年間の空室率の変化を見てきましたが、景気と空室率の関係は

好景気 ⇛ 空室率が高くなる

不景気 ⇛ 空室率が低くなる

という傾向があります

景気の良いときは物件を購入する人々が増える流れがあり、すると賃貸物件から退去する人々が増えるわけですから空室率は高まることになります。

その反対に不景気になると物件を購入する余裕のある人々は相対的に減少、あるいは準備があっても現在のように金利が高くなる場合は購入を控える世帯が増えることから物件は売れにくくなり、そして何よりも

「物件を維持しきれない」

「売却して賃貸物件に引っ越そう」

という人々が増えてくることになり、結果として不景気には空室率が低くなる傾向があるのです。

このことは昨日確認したグラフでも明らかな通り、近年は2008年あたりをピークとして空室率が下がり続けてきた経緯がありました。

それまでは不動産バブルに乗じて物件を購入する人々が増え続けた為に賃貸物件の空室率は上昇し、けれども不動産バブル崩壊以降は正反対に賃貸物件に戻る人々が増えて空室率が減少してきたわけです。

ちなみに、2020年3月から本格化したコロナ禍は物件が破竹の勢いで売れていた時期でした。

歴史的な低金利を背景に不動産価格は相当なレベルで上昇しその様は2008年までのバブルそのもの。

そして

「好景気には空室率は増える」

という定石通り、2020年第2四半期までは空室率が一気に下がったもののそこから翌年2021年第2四半期に向けて空室率が一気に上昇していきました（物件が飛ぶように売れた時期）。

ところがこの勢いはそこで止まり、2021年第2四半期以降は空室率が徐々に減少傾向に戻り始めています。

これに伴い賃貸物件が活況を見せて賃貸物件への需要を背景に家賃もどんどん上昇してきましたが、このことはバブル資産の時期が生み出した特異なケースと言えます。

新しい賃貸市場のトレンド

その賃貸市場への需要から家賃はぐんぐん上昇し続け、パンデミック期間だけでも実に27%上昇という記録的な家賃の高騰となりました。

アメリカ史でも稀に見る家賃上昇の時期であり、全米各地で高騰する家賃が深刻な問題になっていったのです。

このことは不動産投資家からすれば特需の時期であり、特にパンデミック以前に賃貸物件を購入していた人々はその恩恵に預かって家賃を十二分に引き上げることが出来た時期でした。

このことを過去のグラフで見ると

このように、従来は緩やかに上昇してきたはずの家賃がここ数年で一気に上昇していった様子が伺えます。

ところがこのように急激に上昇してきた家賃ですが、本年からその陰りが見え始めています。

2020年から急激に上昇してきた家賃の上昇率にブレーキがかかり、家賃上昇率が大幅に減少しているのです。

このことを上昇率を示すグラフで見ると

このように見事なまでに日本昔話に出てきそうな山の形をした家賃上昇率ですが、このグラフがここから数カ月先にどのように変化するだろうかは容易に想像がつきます。

このグラフによると

「2022年3月が家賃上昇率のピーク」

であり、そこからは家賃上昇率が鈍化。

興味深いことに、この2022年3月といえば

「FRB（連邦準備制度理事会）が金利を上昇させ始めた月」

です。

まさにこの月に家賃上昇率がピークとなり、そこからは落ち着き始めていることになります。

とどのつまりここにも金融政策の効果が早速見えはじめ、加熱する市場の動きに一気に冷や水を浴びせていたことが分かります。

まとめると、今の時期の賃貸市場に見受けられる傾向は

１．2022年3月に家賃上昇率はピークとなった

２．家賃上昇率は急激に勢いを落とし始めている

３．それでも今は歴史的水準からすれば前年比家賃上昇率は高いことに変わりはない

となります。

数字としては2022年3月までに家賃上昇率は17%でピークを打ち、2021年9月には11%にまで落ち着いています。

前年比で11%といえばそれでもかなりの上昇率ではありますが、ポイントとしては

「急激に家賃上昇率が目に見えて下がっていること」

であり、本来の然るべき3～4%程度の家賃上昇率に戻りつつあります。

結果として、今の賃貸市場の家賃は「未だ家賃上昇率は高いものの、正常値に戻りつつある時期」ということが言えるわけです。

この傾向は恐らくしばらく続くこととなり、来年に向けて家賃上昇率は大分落ち着いてくるのではないでしょうか。

昨年までは真冬の時期でも遠慮なしに家賃は急激な上昇を続けていましたし、このことはそれこそ季節調整以前に季節のトレンドを完全に無視した異常値を見せていた時期でした。

資産バブルの様相が一掃された今年の冬は正常値の圧力が制する見込みが高く、家賃上昇率もより急激に押さえられてくることが予想されます。

そこで賃貸市場の全体的なトレンドはこのように上昇率が一気に冷え込みつつありますが、ここから今度は地域市場毎に様子を見ていきましょう。

明日に続けます。