こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まではNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）の中では最も接する機会のあるだろう
Mortgage Broker（モーゲージブローカー）
Mortgage Banker（モーゲージバンカー）
についてお伝えしてきました。
概ね、アメリカ不動産において「融資を受ける」という行為で接する場合が多いNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）はこれらの2者になると思います。
そしてアメリカ不動産投資で融資を受ける場合の入り口は
⇛ 自分で商業銀行もしくはモーゲージ会社を尋ねる
⇛ Mortgage Broker（モーゲージブローカー）に依頼する
のいずれかになりますが、後者の場合はブローカーに対する手数料が発生します。
例えば
- ブローカーを通して株を購入する
- ブローカーを通して不動産物件を購入する
これらの仲介に動いてもらう際には誰かがその仲介者に報酬を支払う必要があるとの同様に、Mortgage Broker（モーゲージブローカー）に動いてもらうにはやはり手数料（仲介料）が必要となるわけです。
そして誰がMortgage Broker（モーゲージブローカー）に報酬を支払うのかといえば、これは自分が融資を組んだ先のMortgage Banker（モーゲージバンカー）からブローカーに対して支払われることになります。
ただしMortgage Banker（モーゲージバンカー）から融資を受ける際に借り手がMortgage Banker（モーゲージバンカー）の支払う費用の中にはMortgage Broker（モーゲージブローカー）への報酬が含まれている場合が多く（利息の形が多い）、その意味では借り手の立場としては気づかずにMortgage Broker（モーゲージブローカー）に報酬を支払っている場合が多くあります。
もちろん借り手にしてみれば（気づかないながらも）報酬を支払う以上に
- 自分に最適なMortgage Banker（モーゲージバンカー）を選んでもらえる
- 自分の計画にぴったりなプランを紹介してもらえる
- 専門的すぎて分からないことも手続きを進めながら教えてもらえる
等の多くの利点がありますから、間接的に手数料を支払ったとしても十分に納得のいくものです。
そこで今度はNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）の中でも自分で融資を受けて
住居用物件を購入する
投資用物件を購入する
という行為ではなく、
「自分は資金を投じてリターンを得るだけ」
というパターンのNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）について見ていきましょう。
エクイティ投資とも言える出資型のレンダー、それは
Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）
です。
Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）
「アメリカ不動産をして資産を形成する」
という過程では自ら
- 購入
- 所有
- 売却
という段階を経て資産を膨らますのは王道ですが、
「いや、自分では所有まではしたくないな」
「リターンは限定的であったとしても、出資して一部のリターンを受け取るだけでいい」
という場合、Noninstitutional Lenders（非制度的レンダ）の一つであるReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）を尋ねてみるのも一つの方法です。
最初にReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）の利点を押さえてみましょう。
当ブログでよく
「不動産投資は不動産事業です」
と述べることがありますが、不動産事業として行う上でもしもあなたが
- 複数の物件を所有する
- 長期に渡って運用する
というレベルで長期的に運用する場合、どこかの時点でその活動を法人化した方が良いと思います。
そして不動産事業を展開する際の法人形態で巷でよく推奨されているのが
LLC（Limited Liability Corporation）
です。
ここではLLCについての専門的な詳細は割愛しますが、税制の観点から言えるLLCの利点の一つは
「LLCの利益に対する課税はそのまま個人所得にパスされる」
という点です。
例えば通常のCorporation（コーポレーション）の場合は
① 会社として利益を得た
② 会社から（会社の利益から）給与を得た
という場合、翌年のタックスファイリング（確定申告）の際には
① ⇛ 会社の売上に対する課税
② ⇛ 個人所得に対する課税
という、二重課税が発生してしまいます。
これに対してLLCの場合は同じように
① 会社として利益を得た
② 会社から（会社の利益から）給与を得た
の流れが発生したとしても
① ⇛ 課税なし。課税対象額は②にスルー
② ⇛ ①を個人所得として課税
となり、LLC（Limited Liability Corporation）の法人の段階では課税は全くなされないのです。
「実はLLCとは、実質の非課税組織なんです」
と語っても決して間違いではなく、Pass-through（パススルー）と呼ばれるこの方式で個人レベルでのみ課税される為に
⇛ 会社として、自分とは別の法人格で営利活動が展開出来る
⇛ けれども会社としては課税されない
という非常に分かりやすい形態が実現できます。
そしてNoninstitutional Lenders（非制度的レンダ）であるReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）もまた、このLLCと全く同じように
「Trust（トラスト）の法人レベルでは課税されず、出資者自身の個人レベルでのみ課税される」
となるため二重課税を回避でき、結果としてリターンがそれぞれの出資者に多く残ることになります。
Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）について、もう少し詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
