3種類のReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自分は出資するのみのNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）として、Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）についてお伝えしています。

Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）たるべき条件については昨日までにお伝えした通りですが、

• Trust（トラスト）の成り立ち
• Trust（トラスト）の方針
• 対象案件（ポートフォリオの）の特徴

等をしっかりと確認して自分が納得出来るものであれば、求められる最低出資額もしくはそれ以上の金額を出資して運用を委ねることになります。

そこで最初の「Trust（トラスト）の成り立ち」を理解する上では

「Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）にはどんな種類があるのか」

「自分の投資方針にはどのReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）が合っているのか」

を判断する必要がありますので、ここでは代表的なReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）の3つの特徴を簡単に捉えてみましょう。

REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資トラスト）

REIT（不動産投資トラスト）はリートと呼ばれ、日本でもよく知られた投資商品の一つです。

おそらく

「不動産関連のトラストに出資する」

というと多くの方々がこのREIT（不動産投資トラスト）を思い浮かべるのではないでしょうか。

米国のREIT（不動産投資トラスト）で言葉として理解しておきたいのは、

⇛ REIT（不動産投資トラスト）は法人である

⇛ REIT（不動産投資トラスト）は投資対象不動産物件のオーナーである

ということです。

誰か信頼出来る人に自分のお金を委ねてその運用を任せることがあると思いますが、REIT（不動産投資トラスト）の場合も同様に「法の人」に対してお金を預けることになります。

基本にはどんなに信頼出来る人でも個人にお金は預けない方がよいと思いますが（結果として財産を失うパターンが多いのは周知のとおり）、この場合は個人ではなくTrust（トラスト）という法人に対してお金を預けることになります。

REIT（不動産投資トラスト）が所有する物件は

• Apartments（通常は大型アパート物件）
• Office buildings（オフィス物件）
• Shopping centers（ショッピングセンター）
• Industrial parks（工業団地）

など多岐に渡り、その収入源は

• 家賃
• 物件売却後のキャピタルゲイン

が主となります。

そしてTrust（トラスト）足るべき規定に沿って年間純収入の95%以上は出資者に還元される必要があるのです。

REMT（Real Estate Mortgage Trust：不動産モーゲージトラスト）

REMTとは聞き慣れない言葉ですが、REITとは違い

REMT（Real Estate Mortgage Trust：不動産モーゲージトラスト）

はその名のごとく

「不動産モーゲージに特化したトラスト」

です。

容易に想像出来ると思いますが、家賃や売却益から還元するREIT（不動産投資トラスト）に対してREMT（不動産モーゲージトラスト）はモーゲージの取り扱いから利益を享受することになります。

REIT（不動産投資トラスト）と同様に個人の住居物件（1〜4戸）というよりも、より規模の大きい商業物件がその対象です。

不動産売買においては対象物件の規模が大きいほど自己資金のみでの購入は難しく、特に商業物件の場合は現金購入のパターンはほとんどありません。

物件を担保に融資を実行する不動産金融は不動産業界では不可欠の仕組みであり、より規模の大きい商業モーゲージは融資が必須である以上

⇛ 商業モーゲージを組む

⇛ 商業モーゲージを購入する

⇛ 商業モーゲージを売却する

これらの動きからは安定した長期リターンの要素が派生することになります。

そしてこの商業モーゲージに特化したTrust（トラスト）がREMT（不動産モーゲージトラスト）です。

REMT（不動産モーゲージトラスト）についても想像が容易いと思いますが、このタイプのTrust（トラスト）を組成するのは

• REIT（不動産投資トラスト）の親会社
• 商業銀行

である場合がほとんどです。

対象の商業物件を担保にした非常に手堅いモーゲージ債権をもって出資者を集め、

⇛ モーゲージ債権の購入

⇛ モーゲージ債権の売却

⇛ 新規モーゲージ債権組み

等が行われることになります。

それぞれの取引において然るべき利益が生まれ、その利益がREMT（不動産モーゲージトラスト）の出資者に還元されるわけです。

Combination Trust（コンビネーショントラスト）

最後のCombination Trust（コンビネーショントラスト）についてはその名のまま、

REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資トラスト）

REMT（Real Estate Mortgage Trust：不動産モーゲージトラスト）

の2つを組み合わせたコンビネーションのTrust（トラスト）です。

• 商業物件運用
• 商業モーゲージ

このどちらもそれぞれの役割において密接に連動しながら、一つひとつの対象物件から然るべき安定した利益を挙げることになります。

ちなみにこのあたりの

「安全に安定した長期投資を」

という視点は以前お伝えしたInstitutional Lenders（機関レンダー）の一つであるLife Insurance Company（生命保険会社）の運用方針に似ています。

株式のような乱高下し得るポートフォリオは望まず、

「ハイリターンではないけれども、着実にローリスクミドルリターンを狙う」

そんなスタンスで資産形成を図り、その利益を出資者に還元していくのです。

。。。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）に分類される3つのTrust（トラスト）について概要をお伝えしました。

「物件は所有せずとも専門家集団にお金を預けるだけでいい」

という場合はこれらTrust（トラスト）の違いを把握しつつ、自分に合ったプランを探してみましょう。