ローン見積もりをチェックする 〜 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）に分類されるPrivate Loan Company（プライベートローンカンパニー）の下りから、融資を受ける際に注意したい知識武装として

Loan estimate（ローン・エスティメイト：ローン見積もり）

についてお伝えしています。

金融機関から融資を受ける際、申し込み直後に頂くべき書類が

Loan estimate（ローンの見積もり）

です。

この見積もりを開示することは法律で定められており、ここには

• 金利
• 融資期間
• 諸条件
• クロージングコスト

等、およそ融資から派生する費用全てが網羅されています。

3営業日以内であれば申込みをキャンセルすることができますので、一番最初の段階でローン見積もり内容を確認することは極めて大切です。

ここでは実際に使われるLoan estimate（ローンの見積もり）のテンプレートを使いながら確認したい内容について見ていきましょう。

ここでは米国政府機関であるコンシューマー・ファイナンスの

Loan Estimate Explainer

こちらのページにある内容をそのまま引用していきますが、同ページ内にはかなり詳細まで説明書きがありますので興味のある方は時間をとって熟読されることをお進めします。

本稿では同ページ内容を使って、サラッと見る上でのポイントのみを押さえてみたいと思います。

Loan Terms（ローン条件）

Loan Amount

融資額が一番最初に記載されています。

融資額が間違っていることはないとは思いますが、数字をよく確認しましょう。

Interest Rate

融資を申し込んだ時点での金利が記載されています。

通常の取引では物件取引期間に合わせてローン審査と融資完了まで30日ほどで完了する為に普通に取引している気づかない方も多いのですが、実はこの融資を申し込んだ際の金利には

「Rate Lock（レート・ロック）」

がかけてあり、通常は30日ほどでロック期間が切れてしまいます。

すなわちモーゲージ会社にしてみれば「金利が下がる傾向の時期」であればよいのですが今のような「金利が上がる傾向の時期」だと

「クロージング時点までに金利が大きく上がった」

となるとクロージング時に発行されるローン債権の価値を大きく損ねてしまうことになります（金利が上昇した分、将来の利息からの利益を失う）。

その為に融資申込みの段階の金利をもって

「取引がどれだけ長くなろうとも、この金利で最後まで大丈夫ですよ」

というわけにはいかず、ある一定期間を過ぎると金利をそのタイミングに合わせて調整することになるのです。

日々変動する金利に合わせてその度に契約する金利を変更するわけにもいかない為、「Rate Lock（レート・ロック）」をもって

「一定期間、この金利での融資契約を保証する」

となるわけです。

慣例どおり30日ほどでクロージングできる場合は金利は変更されることなくロックされたままとなりますが、契約期間がそれ以上に伸びる場合は改めてロック期限が切れる時点の金利で「Rate Lock（レート・ロック）」を仕切り直すことになります。

このRate Lock（レート・ロック）の仕切り直しには一定の費用がかかりますので、Rate Lock（レート・ロック）を再設定する必要が出てくる場合は詳細をレンダーに確認ください。

Monthly Principal & Interest

ここには毎月ローン会社に返済するべき

元金一部 + 利息

が記載されています。

元金一部はそのまんま融資額の一部に充てられることになり、この分だけ借金が減ることになります。

利息は「お金を借りるコスト」であり、そのまま融資元にとっての利益となります。

また通常の返済では

Fully amortized loan（完全均等償還ローン）

の形式となっており、このタイプの償還ローンであれば

• 15年ローン
• 30年ローン

のいずれでも最初から最後まで「毎月の返済額は一定」になります。

その内訳は融資返済期間を通じて

初期 ⇒ 元金：少ない、 利息：多い

中間 ⇒ 元金と利息はほぼ同額

後期 ⇒ 元金：多い、 利息：少ない

と毎月の返済額は一定ながらもその内訳が変化していくものの、最初の段階では利息がほどんどを占めています。

この一定の返済額がローン見積もりの「Monthly Principal & Interest」の部分に記載されているのです。

ただしここで気をつけておきたいのは、

「実際の毎月の返済額は『Monthly Principal & Interest』に記載された数字ではない」

ということで。

この詳細は明日に譲ります。

Prepayment Penalty

ここで言うPrepaymentとは「前倒し返済」のことです。

すなわち

• 15年ローン
• 30年ローン

のいずれであれ、最初のローン契約では15年或いは30年で返済契約を組んだにも関わらず

「10年目にして完済の目処がついたので借金を満額返済したい」

という場合は毎月の返済額で求めらる元金一部の返済額を遥かに超え、元金残高を一気に返済することになります。

この場合は債務者にしてみれば借金を完済して嬉しいものの、債務者にしてみれば

「このローン債権はここまで。これ以上の利息からの利益はない」

となりますから、実質の損失が発生します（将来も予定されていた利息からの収益が完全に失われる）。

その為、前倒し返済を実行する場合は債務者に対してペナルティが課せられる場合があるのです。

一般的な住居用物件のモーゲージローンでは前倒し返済に対するペナルティはないはずですが、もしもこの項目が「Yes」担っている場合、そのペナルティ内容をよく確認しましょう。

上記リンク先の例では

「返済開始から最初の2年間に前倒し返済を実行する場合、最大$3,240のペナルティ有り」

と記載されていますから、この場合はローン返済開始月から2年以内に前倒し払いで完済してします場合、最大で$3,240の支払いが発生する可能性を加味しておかねばならないわけです。

ローン見積もり詳細について、明日に続けます。