負のスパイラルを眺める

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は地元南カリフォルニアのリアルター目線で市場の様子についてお伝えしました。

かくして私(佐藤)自身は

南カリフォルニアのリアルター

全米各地の投資物件におつなぎするコンサルタント

の2つの顔でアメリカ不動産を求める方々の仲介に日々動いています。

その立場から率直に言えば本年2022年は

「物件への繋ぎがより楽しい時期に入った」

と感じています。

それは

「住居用物件と投資用物件の双方が大きく値引き購入できる時期に入った」

と言えるからです。

余談ですが、佐藤の強みは

「全米各地のアライアンスとのセルシステム」

にあると考えています。

ここでのセルとは細胞のセルのことで、全米各地の

不動産ブローカー

不動産エージェント

プロパティマネージャー

ローンオフィサー

保険会社

CPA（公認会計士）

不動産弁護士

等、およそアメリカ不動産市場で資産形成を進める上で必要な人材とはすべてアライアンス形式でつながっており、お互いが

「必要な時にのみつながる」

という固定費ゼロの独立型相互サポートシステムが完成しています。

90年代までであれば

１．自分中心に強力なセールスチームをつくる

２．必要な人材を雇う

３．ある程度の規模まできたら上場

４．社内をチーム制に完全移行

５．自社の抱える資金と人材で大規模に展開

という進め方もあったかもしれませんが、情報化社会以降の個の時代では固定費の増大は即経営リスクにつながってしまいます。

それよりもセルシステムでアメリカ社会のエキスパートたちと必要な時だけつながる方が

「しがらみもストレスもなくプロジェクト単位で進められる」

ことは確実で、かつ自社で抱える限られた人材ではなく

「社外の人材と無限大に、自由自在に取引をする」

方が費用対効果は絶大ですから、結果としてクライアントの皆様にも

「安い物件をそのまま安く購入していただく」

という結果が維持できるのです。

スパイラルは負の方向に

かくして本年はこの12月までの段階で

「アメリカ不動産市場は完全に買い手市場へと切り替わった」

と言え、この傾向はしばらく続くことになると思います。

昨日の末尾にお伝えしたように

「今が物件の買い時と考えるアメリカ就業人口は16%」

ということであれば

「84%の人々は、今は買い時ではないと考えている」

ということです。

実に8割以上の人々が物件が買い時ではないと考えているわけですから、

「現在の適正価格よりも安く出している」

「それでも買い手が付きにくい」

となるのは当然のことです。

だからこそ多くの売主が

「最低限の利確はできるよう、適正価格よりもさらに安く出す」

という方向に舵を取り始めていることになります。

そこで8割以上人々は

「今は買い時ではない」

と考えているわけですから、この流れが変わるためには

• 金利が落ち着くこと
• 過度なインフレが落ち着くこと
• 物件価格の下げが目に見えて落ち着くこと

等の各方面からのベクトルが

「景気後退は完全に抜けましたよ」

「ここから経済は目に見えて盛り上がってくるでしょう」

と伝え、米国市民の心理を完全にひっくり返すだけの材料が必要となります。

それまでは

買わない

↓

価格が下がる

↓

それでも買わない

↓

さらに価格が下がる

の流れで負のスパイラルが続く公算は高いのです。

結果として不動産業界の

• ブローカー / エージェント
• ローンオフィサー

といった

「売買取引が発生しないと手数料が得られない」

という立ち位置の方々は昨年までと比べるとほぼ確実に実入りが少なくなるはずです。

値下げはどこまで続くのか

そこでリアルターとしてたった今見聞きしている現実を元にお伝えしてきましたが、この

⇒ 買い手がつかない

⇒ 価格がさらに下がる

という負のスパイラルはここから先にどのように変化していくのでしょうか。

不動産物件もまた世の経済に出回る「商品」とその本質は全く同じで、価格そのものは

需要と供給のバランス

で決まってくることになります。

需要 < 供給

の関係であれば価格は下がり、

需要 > 供給

の関係なら価格は上昇していきますが、今は明らかに

需要 < 供給

こちらの関係であると同時に

「資産バブルで膨れ上がった分の価格調整」

がしばらく続ていくことになります。

そして

「この負のスパイラル傾向はいつまで続くのか？」

といえば、

• ゴールドマンサックス
• ウェルスファーゴ
• ムーディーズ

等の大手の専門家たちが共通に予想する流れは

「2024年から2025年あたりまで続く」

です。

予想はあくまで予想でしかありませんが、このあたりまで値下がり傾向が続くのだとすればもう2年ほどは大底に至らないことになります。

ただしその一方で

「それは違う。」

「アメリカ不動産市場の価格調整は一服し始めており、むしろ2023年からは再び物件価格は上昇を始めるだろう」

という分析もあります。

→ 価格調整は2024年から2025年あたりまで続く

→ いや、来年から物件平均価格は上昇する

この正反対の主張は一体どちらが正しいのでしょうか。

価格は需要と供給のバランスで決まるわけですから、このことはその需要と供給に直結し得る要素がどのように変化しているのかを観察することで傾向が見えてくるはずです。

そこで年末にあたり2023年以降を占うべく、需要と供給に関わる要素の変化をチェックしてみましょう。

明日に続けます。