こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融に関する質問を上げてご紹介しています。
モーゲージを組む際の契約書内に記載されている条項、Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）は
「一定条件の下に元金残高完済のタイミングを加速させる条項」
です。
Due-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）
の場合は物件を
「売却と同時に全額返済する」
という約束ですが、こちらは通常は売買契約のクロージングにおいて担当者の方で買主から振り込まれる資金の中から「元金残高」に相当する分をモーゲージ会社に振り込み、更に各関係者に分配された後で最終的に残った金額が売主の口座に振り込まれることになります。
そこで売主としてはDue-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）を特に意識せずとも全額返済が行われますので、特に心配することはありません。
これに対しAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）の場合は非常にネガティブな理由で発動する「全額返済」です。
願わくば起こって欲しくないものですが、その事態が発生したら発動して「アクセル」がかかり全額返済を要求されることになります。
そこでアクセルを発動させてしまう地雷にはどのようなものがあるのでしょうか。
この地雷要因が契約書内のAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）の条項に細かく記載されていますが、ここでは代表的な地雷について見ていきましょう。
モーゲージ未払い
Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動する要因として最も多いのがこの「モーゲージ未払い」です。
「モーゲージ返済がもう出来ません。。」
となった時に借金返済義務の違反としてアクセルが発動し、全額返済を要求されることになります。
モーゲージには毎月返済期限があり、アクセル発動までには細かくは
１．毎月の支払期限日
２．支払いの遅延によりペナルティがかかる日
３．債務不履行とみなされる日
の3段階があります。
「1」を過ぎても「2」の段階でペナルティと共に返済すればまだ良いのですが、いよいよペナルティがかかる日をも超えてしまうと債務不履行と見なされて直ちにモーゲージ会社が回収に動くことになるのです。
多くの場合は「2」と「3」は同日であることが多いものですが、いずれにせよこの時点で
「Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）」
が発動して全額返済を要求され、それが出来ない場合はモーゲージ会社は着々と差し押さえの手続きを開始することになります。
保険に加入していない、或いは有効期限が切れている
また単にモーゲージ未払いのみならず、
- 保険に加入していない
- 保険の有効期限が切れている（けれども再加入していない）
という状態が続いていると、これもAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）を発動させる要因になり得ます。
ただし保険加入による不履行は普通は起こらないものです。
というのも普通のモーゲージでは融資を受けると同時に
「Escrow Account（エスクローアカウント）」
という専用の口座が割り当てられ、ここに毎月の返済金が入金されることになります。
そして毎月の返済額は純粋に
元金一部 + 利息
のみならず、ここに
- 固定資産税の1/12（年に一度支払う固定資産税の予想額の1ヶ月分）
- 保険料の1/12（年に一度支払う保険の予想額の1ヶ月分）
も加算されることになります。
すなわちEscrow Account（エスクローアカウント）に振り込まれる毎月の返済額には毎年支払わねばならない
固定資産税
保険
の一部が自動的に毎月積み立てられているのです。
そして債務者が意識せずとも毎年の保険料支払いはモーゲージ会社が代行していますので、保険未加入によるAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）の発動は起こり得ないことになります。
固定資産税の未払い・遅延
こちらも前での保険料と同じ趣旨になりますが、
「固定資産税を支払っていない」
「固定資産税の支払いが遅延している」
という場合はAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動するきっかけになり得ます。
ただし固定資産税も保険料と同様に毎年の見積額の1/12が毎月Escrow Account（エスクローアカウント）に積み立てられており、この積立金の中からモーゲージ会社が代行で支払うことになりますのでAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動する可能性は極めて低いことになります。
物件を居住可能な状態に保てていない
そしてここはあまり知られていないところですが、
「物件を粗末に使い過ぎて人が暮らせる状況にはなくなった」
という場合にもAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動する場合があります。
「自分は毎月モーゲージ返済をきちんと履行している」
「自分の物件をどう使おうが勝手じゃないか」
という理屈は通じず、
- 物件の破壊行為
- メンテナンスの不履行
等で住居として機能しない状態になったと見なされた場合は
「債務者の責任を放棄した」
としてAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動し、直ちに全額返済を求められるのです。
。。。
Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動し得るいくつかのパターンについて見てきました。
要するに
⇒ 毎月の返済をきちんと履行している
⇒ 物件を適切にメンテナンスしている
という当たり前のことが出来ていれば無縁の条項ということになりますが、債務不履行により物件が差し押さえられてしまう法的な理由はこの
Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）
が契約の条項として明記されているから、ということは覚えておきましょう。
