米国主要都市アンダーウォーターの割合 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年最初のお伝えは昨年末からの

「価格調整進行の見立て」

の続きです。

昨年末にredfin.comの統計から価格調整が進むにつれて予想されるアンダーウォーター率をみていきましたが、ポイントは

⇒ 価格が10%程度下がる場合、アンダーウォーターに至るモーゲージは10%未満

⇒ 10%程度の下げでもほとんどの物件では購入後のキャピタルゲインが保たれている

⇒ 12%以上の下げになるとアンダーウォーターの割合は10%を超え、キャピタルゲインもマイナスに触れる

ということでした。

物件価値が下がり続けて

「売却しても、元金残高を完済できない」

という状態がアンダーウォーターですが、全体で価格が12%下がる時にアンダーウォーター率が10%を超えることが予想され、かつキャピタルゲインもマイナスに触れる傾向が出てきます。

そうするとアメリカ不動産資産の変化の意味でベンチマークとなる数字は

「価格下落が12%以下になった時」

と考えてもよさそうです。

もっぱらこれらは全米平均の話となり、厳密には不動産市場は地域市場の塊ですからそれぞれの市場ごとに割合は大きく変化してきます。

そこでここからは昨年末に引き続くシリーズとして、本日と明日で

「地域市場別の価格調整予想」

について見ていきましょう。

およそ全米に大きく影響し得る大都市圏の見立てを網羅していきますが、まずはアンダーウォーター率が高い都市からいきましょう。

米国主要都市アンダーウォーター率順 ～ ①

米国主要都市	アンダーウォーターの割合 (-4%の場合)	アンダーウォーターの割合 (-8%の場合)	アンダーウォーターの割合 (-12%の場合)	購入時からの価格上昇 (-4%の場合)	購入時からの価格上昇 (-8%の場合)	購入時からの価格上昇 (-12%の場合)
カリフォルニア州サクラメント	9.20%	14.40%	20.90%	($17,355)	($38,473)	($59,767)
アリゾナ州フェニックス	7.30%	10.40%	14.30%	$6,403	($11,004)	($28,572)
バージニア州バージニアビーチ	7.30%	13.40%	21.80%	$20,053	$7,267	($5,540)
カリフォルニア州オークランド市	6.60%	11.10%	16.60%	($27,279)	($59,496)	($92,304)
ワシントン州シアトル	6.40%	10.10%	15.60%	($9,309)	($36,589)	($64,219)
イリノイ州シカゴ	6.30%	11.30%	18.40%	$4,119	($7,388)	($19,199)
ネバダ州ラスベガス	6.00%	9.20%	13.20%	$11,167	($4,553)	($20,624)
ミネソタ州ミネアポリス	5.00%	10.70%	18.90%	$483	($12,969)	($26,604)
コロラド州デンバー	4.30%	7.50%	12.10%	$17,326	($4,182)	($26,020)
オレゴン州ポートランド	4.20%	8.40%	14.30%	$7,372	($13,177)	($34,158)
ワシントンDC	4.20%	9.50%	17.50%	$13,684	($6,102)	($26,101)
ペンシルバニア州ピッツバーグ	4.10%	8.70%	15.20%	$10,881	$1,372	($8,008)
カリフォルニア州リバーサイド	3.80%	7.10%	11.20%	$36,897	$14,990	($6,779)
カリフォルニア州サンディエゴ	3.70%	6.10%	9.40%	$60,198	$28,641	($2,785)
ペンシルベニア州フィラデルフィア	3.70%	7.20%	12.00%	$25,203	$13,357	$1,832
ミシガン州デトロイト	3.50%	7.00%	12.10%	$13,615	$5,772	($1,839)
メリーランド州ボルチモア	3.50%	7.50%	13.70%	$21,128	$7,087	($6,884)
ミシガン州ウォーレン	3.00%	6.70%	12.20%	$12,059	$1,591	($8,782)
ジョージア州アトランタ	2.70%	4.90%	7.60%	$38,618	$23,777	$8,874
テネシー州ナッシュビル	2.60%	4.70%	7.30%	$50,395	$33,785	$16,846

上は

「価格下落が-4%となった場合のアンダーウォーターの割合が高い順」

に地域市場（都市）を並べたグラフです。

こうして見ると、潜在的な価格下落の確率が最も高いのは

カリフォルニア州サクラメント

であることが分かります。

サクラメント市場の場合は物件価格が4%下がるだけでもアンダーウォーターの割合が9.2%まで進み、ベンチマークとした12%にまで至ると、なんとアンダーウォーターの割合は20.9%にまで上昇することが予想されています。

キャピタルゲインに至っては12%の価格下落でマイナス$59,767になると見込まれ、この時期に物件を購入した人々はしばらくはほぼ塩漬けの状態が続くと見込まれます。

モーゲージ返済が続けられる以上は問題ないわけですが、

「売却すると大きく損をしてしまう」

状態が続くわけです。

このサクラメントに続いて潜在リスクが高いのが

バージニア州バージニアビーチ

ですが、価格が12%下がる場合のアンダーウォーターは21.8%とサクラメントよりも高いものの、キャピタルロスそのものはサクラメントほどのリスクはないことが分かります。

引き続き、残り半分の主要都市を見ていきましょう。

明日に続けます。