こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
新年早々、物件購入についてお問い合わせを頂き始めています。
近年の傾向としてはアメリカ国内にご在住の皆様より物件購入についてお問い合わせ頂くことが多かったのですが、昨年末からは米国以外のお住いの日本人の方々からも問い合わせが増えています。
特に日本在住の皆様からのお問い合わせが増えており、この背景には「円高傾向が見え始めた」ことにあるようです。
実際には円高傾向が強まるのか或いは円安に戻ってしまうのかは誰にも分からず、それでもたった今行動を起こすというわけではないにせよ先に円でドルを買う優位性がより見えてくるとすれば準備を進めるに越したことはありません。
私自身、買う買う詐欺のつもりはありませんが気になる投資先（不動産関連）については過去にどれだけ事前問い合わせを繰り返してきたことか。
問い合わせをすることで
「あ、やっぱり自分には向かないな」
「今は無理だけれども、将来は候補になり得るな」
と判断が出来ますし、何よりも十分な期間をもって取捨選択と前準備が出来るものです。
弊社においては
- 物件選択
- 物件購入
- 管理会社契約
- 運営期間
- 物件売却
の最初から最後までサポート体制を万全に整えています。
「購入するか分からないけど、問い合わせだけでも先に」
という気持ちがあれば気軽にお問合せください。
物件購入にかかる5つの費用
そこで昨日触れた内容の続きとなりますが、とりわけ米国で不動産を初めて購入する方々からの問い合わせで多い内容に
「物件購入にかかる費用」
があります。
およそどの資産を購入するにしても諸経費は必ずかかることになりますが、
- 住居用物件
- 投資用物件
のいずれを購入する場合でも購入にかかる費用は概ね
（発生する順に）
Property Inspection Fee（物件調査料）
Appraisal Fee（物件鑑定料）
Lender Fee（レンダー手数料）
Escrow Fee（エスクロー手数料）
HOA Fee（HOA料）
の5種類です。
これだけでも「結構種類があるんだな」という印象ですが、物件購入の概要を掴む上でこれら5つの詳細を見ていきましょう。
Property Inspection Fee（物件調査料）
物件を購入する手続きそのものは物件選定後は
１．オファー（自分の署名済の購入契約書と同時に購入金額を提示）
２．エスクローオープン（売主が同意した後、買主との間にエスクロー会社を入れて契約案件をオープン）
３．クロージングまでに売主と買主がそれぞれの責任を果たす（エスクロー会社が仲介役として進捗を管理）
という流れになります。
より厳密には「１」のオファーが通り「２」でエスクローがオープンされた後、一番最初に手元から出る資金は
「Earnest Money（オーネストマネー）」
或いは
「Initial Deposit（イニシャルデポジット）」
と呼ばれる日本語でいう「手付金」です。
この手付金は物件価格の
1～3%
が主流ですが、売主と買主が合意して契約を取りやめる場合は手元に戻ってくるのが原則です（州毎にルールの違いはあります）。
例えば$250,000の物件であれば
$2,500 ～ $7,500
とそれなりに大きい金額を手付金として支払い、後に契約がクロージングまで進む場合は手付金は物件価格の一部となります。
そこで契約が開始された後に手元から出る資金としては正確には一番最初の支出はこの手付金になりますが、その次に物件価格以外で確実に発生する費用が
Property Inspection Fee（物件調査料）
です。
Property Inspection Fee（物件調査料）とはそのまんま
「専門家による物件調査費用」
であり、この場合は外部の専門家を雇う「実費」ですから後に返金されることはありません。
もちろん物件調査そのものは法律上の義務ではありませんので
「物件調査は行わない」
という選択も可能ですが、仮に売主との間で
「物件状態はas is（現状のまま）で引き渡し。売主は一切修繕は行わない」
との約束が交わされていたとしても物件調査そのものは実施することが強く推奨されます。
そこで実費となるProperty Inspection Fee（物件調査料）ですが、実際に
「物件調査の専門家を雇うのにいくら必要なのか？」
となると答えは
- 地域市場
- 物件の種類
- 物件の広さ
で全く変わってくることになり、カリフォルニア州の場合は概ね
| 物件サイズ | 調査費用 |
| 1,000 sft以下 | $100 ～ $400 |
| 1,000 sft ～ 2,000 sft | $400 ～ $500 |
| 2,000 sft以上 | $500 ～ |
辺りが目安になるかと思います。
明日に続けます。
