こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
NAR（National Association of REALTORS：全米不動産協会）の予想する2023年の動きについてお伝えしています。
ここでは全米市場の平均というよりも
「2023年にも価格が伸びていきそうな地域市場」
についての見立てですが、NARが予想する「資産バブル後の価格調整からの回復が最も早い都市」は
テキサス州オースティン
とされています。
私自身は市場を肌身で感じる上ではオースティン市場では昨年末から極端なまでの買い手市場が続いているように見えますが、それでも頷けるのは
「オースティン市場のバーゲンはそう長くは続かない」
という見立てです。
このあたりの動きは株式市場ではかなり顕著に見受けられますが、
「大幅下落」
「大きく反発」
そんな株価に関するニュースの見出しを目にすることがよくあるものではないでしょうか。
企業には適正な価値があり、その本来の価値以上の株価が続けば景気後退と共にその価値は大きく下落していきます。
けれども株価下落は必ずしも企業活動そのものが否定される必要はなく、あくまでも適正値ではなかった値付けが本来の価値に戻っていくプロセスです。
ことアメリカ不動産そのものはボラリティは低く、その本来の性質は流動性の低さが特徴ですから株価のように
- 1時間単位
- 1日単位
で次々と価格が変化していくことはありません。
けれどもアメリカ不動産市場も
「需要と供給のバランスで成り立つ」
ことに変わりはなく、
「異常値であればいつか下がっていく」
「調整後に正常値に戻る」
という市場原理の本質に従って正常化するのは間違いないのです。
そして常々お伝えするように
「不動産市場は地域市場の塊」
であり、地域市場毎に変化が違うのはまさに
「需要と供給の度合いが各地域市場毎に異なる」
からです。
その意味ではオースティン市場では昨今の急激な価格上昇により急激に価格が萎んでいますが、何よりも実体経済レベルでオースティン市の成長はほぼ保証されているだけに、現在の大幅な値下げは長くは続かず早晩正常化することが予想されます。
2023年に価格上昇が期待できる都市10選
そこで話をNARの予想に戻しますが、
「NAR（全米不動産協会）の予想する2023年に価格が上昇していきそうな都市10選」
は下記の都市です。
Atlanta, Georgia（ジョージア州アトランタ）
Raleigh, North Carolina（ノースカロライナ州レイリー）
Dallas-Fort Worth, Texas（テキサス州ダラス・フォートワース）
Fayetteville-Springdale-Rogers, Arkansas-Missouri（アーカンソー州/ミズーリ州フィヤッテビル・スプリングデール・ロジャーズ）
Greenville, South Carolina（サウスカロライナ州グリーンビル）
Charleston, South Carolina（サウスカロライナ州チャールストン）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル）
Jacksonville, Florida（フロリダ州ジャクソンビル）
San Antonio, Texas （テキサス州サンアントニオ）
Knoxville, Tennessee（テネシー州ノックスビル）
NAR（全米不動産協会）は文字通り全米の不動産市場に関する各種情報の収集と取りまとめを続けていますが、その統計によると上の10都市が
「再びブームが起こる可能性が高い都市」
とのこと。
これらの顔ぶれをみて改めて率直に思うのは
「不動産市場の将来は当地の将来性に大きく依存する」
という本質ではないでしょうか。
このことは考えてみれば当然のことですが、不動産物件を一つの商品として考えたときその需要に影響する三大要素は
- 人口
- 人口動態
- 雇用機会・賃金
です。
これらが三大要素が健全に伸びているのであれば
「不動産需要は高まり続ける」
ということになりますから、それに伴って
「当地の物件価格は上昇基調が続く可能性が高い」
ということになります。
その反対に
１．大型産業が次々と撤退する
２．雇用機会が失われる
３．人口流出が顕著になる
という負のスパイラルに陥ってしまうと
「当地の不動産価格は下がる傾向が出てくる」
という結果になるのです。
アメリカではこの典型的な例に
ミシガン州デトロイト
があります。
デトロイトの人口はかつて50年代まで破竹の勢いで伸びていきましたが、
このようにそれ以後は下り坂となり、昨今のパンデミック後にも人口流出が続いている現実を見ると
「デトロイトの不動産市場は引き続き将来性が高いとは言えない」
ことが明らかです。
数年前まで当地デトロイトの物件をして
「実質利回り12%以上！」
と銘打って投資物件購入を押してくる営業が横行した時期がありましたが、
デトロイト市場の将来性はどうなのか
その物件はどこに立地しているのか
なぜそれだけ安いのか
を冷静に分析すれば、投資物件として適切か否かは一目瞭然に分かります。
デトロイトのような都市を復活させるには
「法人税ゼロの経済特区を設置する」
「他企業の牽引役となれる著名大企業を誘致する」
くらいの勢いで種を植えないと、長期にわたり低迷が続くことになります。
これに対し、NAR（全米不動産協会）が上げる上の10都市では
- 人口
- 人口動態
- 雇用機会・賃金
の三大要素を見たときに
「さもありなん」
と納得がいきます。
「成長要素がある」
「それが数字で証明される」
となる場合、投資家にとってその地域市場に投資する理由は十分にあります。
ここから現在地の確認として上記10都市の今をそれぞれ簡単に見ていきましょう。
明日に続けます。
