再ブームが期待される都市 ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2023年より再ブーム到来が予想される上位の都市についてお伝えしています。

不動産市場そのものは地域市場の塊であり、今のアメリカ不動産市場全体を俯瞰すると

⇒ 価格が僅かながらも上昇を続ける地域市場

⇒ 価格がほとんど変わらない地域市場

⇒ 価格調整が進む市場

があり、本シリーズで挙げられている「再ブーム到来を予感させる市場」の中でも

「価格は下がらずに上昇し続ける地域（物件）」

は点在しています。

それらの物件は同市場内でも安定した場所に立地するパターンに限られますが、それに加えて2023年以降は地域市場全体として平均的に再度盛り上がることが予想されるわけです。

そこで大きなカギになるのが、物件というよりも

「同地域市場の将来の成長への見立て」

になりますが、たった今の経済サイクルによる変化は後にも先にも「一過性の変化」でありサイクルである以上は将来必ず変化してきます。

昨年までの動きと本年の動きが違うのは自然のことであり、経済サイクルの中で景気後退に入る時期や底辺にある時期には

「この状態がずっと続くのでは」

と悲観的になりがちですが

「サイクルがピタッと止まって景気後退が一生続く」

ということはあり得ません。

このことは裏を返せば、今のように一見して先に不安を覚える時期だったとしても

「この地域市場の成長はホンモノ」

「この成長は長きに渡り続く可能性が高い」

と言えるのであれば、不動産需要としても長期的に手堅いものになり得るのです。

引き続き、今度は

Greenville, South Carolina（サウスカロライナ州グリーンビル）

Charleston, South Carolina（サウスカロライナ州チャールストン）

の2つの地域市場を見ていきましょう。

Greenville, South Carolina（サウスカロライナ州グリーンビル）

本日確認しておきたい地域市場はどちらもサウスカロライナ州ですが、まずはGreenville（グリーンビル）からです。

サウスカロライナ州グリーンビルは

アラバマ州モントゴメリー ～ バージニア州ピーターズバーグ

の間を南北に延びるフリーウェイ85沿いにある都市です。

有名どころとしてはフランスの多国籍タイヤ製造企業「ミシュラン」が当地に本社を据え、2013年12月にはグリーンビルに大きな工場をオープンさせています。

このような大企業が一つ入るだけでもその地域には派生する雇用が数多く生まれ、当地の不動産需要は大きく潤うものです。

そこでグリーンビルの物件価値は

このように例によってパンデミック以降に急激に価格が上向き、昨年からその動きがやや鈍るものの価格そのものは大きく落ちていません。

その背景として人口推移に目や向けると

このように1960年以降に人口減少が続いていたものの2015年あたりから人口が反転して増加。

パンデミックの時期を経てそれ以降もどんどん人口が増え続けています。

このあたりは先のデトロイト市とは対照的で

「一度は人口減少の負のスパイラルに陥ったものの街づくりに成功して復活しつつある例」

と言えると思います。

前述のミシュランが本格的に始動したのも2013年であり、このような企業誘致の努力が長期的な地域の発展につながることは間違いないようです。

そして非農業部門雇用者数の伸びは

このように推移しており、堅調な伸びが続くことが予想されます。

また主な産業どころとしては

社名	雇用者集	産業名
リズマヘルス社	10,000+	健康サービス
グリーンビルカウンティースクール	10,000+	公共教育
ミシュラン・ノースアメリカ	5,001 – 10,000	本社・研究開発・タイヤ製造
ボン・セキュアーズ・セント・フランシス・ヘルス・システム社	2,501 – 5,000	医療サービス
デュークエナジーコーポレーション	2,501 – 5,000	公共事業
グリーンビル郡政府	2,501 – 5,000	地方公共団体
サウスカロライナ州	2,501 – 5,000	州政府
GEパワー	1,001 – 2,500	タービン
フルアー・コーポレーション	1,001 – 2,500	エンジニアリング・建設サービス
シネックスコーポレーション	1,001 – 2,500	テクノロジーソリューション
TD銀行	1,001 – 2,500	金融サービス
ベライゾン・ワイヤレス	1,001 – 2,500	テレコム – コールセンター
シールドエアー社クライオバック事業部	1,001 – 2,500	紙加工・ラミネート・包装
USC医科大学グリーンビル校	1,001 – 2,500	4年制大学医学部
マグナ	1,001 – 2,500	自動車部品

これだけの企業が根付いており、ここからも継続的な経済成長は半ば約束されているようです。

Charleston, South Carolina（サウスカロライナ州チャールストン）

サウスカロライナ州チャールストンは同州の中でも大西洋岸に位置する州内最古の港湾都市で、同州で人口最大の都市です。

日本ではさほどその名を知られていないと思いますがアメリカ開拓史の時期（1600年代）には全米第五位の人口規模を誇り、近年は急激に成長を遂げる都市の一つに数えられています。

同地の物件価格は先のグリーンビルと酷似する形で

このように推移しており、昨年まで大きく価格が下がる様子は見受けられません。

人口推移は

このように紆余曲折を経ながらも増加傾向にはあったものが特に1990年代からは人口増加が著しくなり、今日に至るまでブレることなく人口が増え続けています。

また歴史が古い街でありながら不動産物件としては

• 古い建物をリノベーションして綺麗にアップグレードした物件
• 2000年築以降の新しい物件

がそれなりに多く、当地の物件価格も上記のとおり非常に高い推移にあります。

非農業部門雇用者数は

このように安定して推移していますが、大御所としては

ボーイング社（航空機）

メルセデスベンツ（高級車）

の工場も当地にあり、地元雇用に根付いたかなりの規模の雇用を生み出しているのです。

このような製造業の工場が移転することは早々になく、またそれに付随して各種下請け工場も充実することから当地では非常に手堅い雇用が創出され続けていることが分かります。

かくしてサウスカロライナ州チャールストンの不動産需要もまた、堅調に進む可能性は高いと言えると思うのです。

明日に続けます。