再ブームが期待される都市 ～ ④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

人口の増減と経済発展はかなり密接な関係があり、

人口が伸び続ける ⇒ 将来の経済発展には明るい兆し

人口が減少し続ける ⇒ 将来の経済発展は厳しい

これは世界中のどこでも同じことが言えます。

近年よく耳にするのは

「日本の人口減少は続く」

「故に日本の経済的発展は厳しい」

という論です。

このことは少なくとも30年前から言われていた未来であり、それが現実化しつつある今、実際にニュースや各メディアで頻繁に報道されるようになってきた経緯があります。

私(佐藤)の知る限り日本の将来について昔から最も厳しい現実を示唆していたのは経営コンサルタントの大前研一氏ですが、いわく

「このままでは日本はかつてのポルトガルやスペインのように長期低迷に陥る」

とのこと。

人口動態は正確に未来予想が出来る唯一のデータと言われるとおり、このまま人口減少が続く中で日本の経済発展は非常に先が厳しいことになります。

とは、その日本国内であっても

「人口増加が続く地域」

は存在するものです。

通信技術の発展に伴いこれら一部地域の人口が今後も伸び続けるかは注目されるところであり、今後の日本ではとりわけ

「人口が増え続ける地域」

「人口が減少し続ける地域」

の二極化が進むのではないでしょうか。

そして「不動産需要」という視点でいえば明るい将来が望めるのは前者であり、本シリーズで紹介する都市も現在起こる価格調整に関わらず

「人口は増え続け市場の成長は継続し得る」

と見込まれているからことが、再ブーム到来が予想されている根本的な理由になります。

今日は

Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル）

Jacksonville, Florida（フロリダ州ジャクソンビル）

について見ていきましょう。

Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル）

アラバマ州ハンツビルについては当ブログでも過去にシリーズでご紹介したことがありますが、同市場の近年の発展は目覚ましく、不動産需要の伸びも凄まじいものがありました。

ハンツビル市場は米国外でもよく知られていますが、米国内の不動産投資家で注目しない者はいないくらい人気の市場でした。

パンデミック以前の時点ですでに

「今では誰もがハンツビルの名を挙げる」

「今から参入では遅い」

と言われており、当訪れる度に変わる街の風景を見てその勢いを肌身で感じたものです。

そんなハンツビル市場の物件価値は

このように推移しており、そのブームの始まりが見て取れるのが2015年以降です。

2015年あたりで当地に物件を購入した人々は最も大きなキャピタルゲインを獲得したことになりますが、昨年も引き続き価格が伸び続けている様子。

そして当地の人口推移は

このように引き続き伸び続けています。

人口の詳細を見ると1950年代から急激に増加していることが分かりますが、この点は以前もハンツビル市場シリーズでお伝えした通りこの時期に米国政府の肝いりで軍需産業が当地に入植した経緯がある為です。

その人口増加は1970年代には一旦落ち着いたものの、2000年以降に再び人口が急増して第二次ブームが起こっていることが分かります。

そこで当地の非農業部門雇用者数の変化を見てみると

このように非常に堅調に推移です。

人口流入が続き、かつ就業人口の増加と共に雇用者数が順調に伸びる上ではハンツビル市場の成長もしばらくは問題ないことが分かります。

不動産需要としてはこのような先の見立ては極めて大切であり、

「ハンツビル市場への参入はもう手遅れ」

という論も理解はあれども経済発展そのものがストップするわけではありませんし、特に郊外においては不動産投資の機会はまだまだ多く残されているのです。

Jacksonville, Florida（フロリダ州ジャクソンビル）

フロリダ州ジャクソンビルはフロリダ州の州都で、同州の北東に位置する都市です。

特に2020年のパンデミック以降はフロリダ州全体で人口が急激に増加しており、もともとは同じキャピタルゲイン市場であったはずが

ニューヨーク

サンフランシスコ

ロサンゼルス

とは対照的な動きが確認されています。

実際に当地の物件価格は

このように推移し、2007年以降の大暴落時には価格が大きく下がった爪痕が見て取れますがその後は順調に価格が上昇し続け2020年のパンデミック以降に一気にジャンプアップ。

その勢いは今日までほぼ続いているようです。

そして人口推移は

このように60年代に一気に跳ね上がり、その後少し落ち着いた後に80年代以降はほぼ一直線に増加し続けています。

非農業部門雇用者数に目を向けると

このように増加し続け、特に2022年半ばからは非常に堅実に雇用が伸び続けていることが分かります。

現地で1万人以上の従業員が働くグローバル企業・グループには

アマゾン

ウォルマート

タタコンサルタンシー

バンク・オブ・アメリカ

米海軍

ターゲット

シティ

等の有名どころが名前を連ねており、非常に手堅い産業が同市場をリードしています。

全ての条件において、 フロリダ州ジャクソンビルもまた再ブーム到来が実現し得る市場であることは間違いありません。

明日に続けます。