再ブームが期待される都市 ～ ⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

資産運用の方法としてアメリカ不動産を見る時、

「アメリカ不動産は相当手堅い」

と考えています。

一般的に

「不動産投資は素人には難しい」

と言われるとおり

• それなりに手続きが大変
• 取得するのに時間がかかる
• 運用中も放りっぱなしというわけにはいかない
• 売却するのにも時間がかかる

これは事実です。

知識なしには段取りそのものがよく分かりませんし、弊社にアメリカ不動産投資の支援を求めてこられる方々が多いのもその一連の英語手続きが複雑であることに大きな理由があります。

けれどもここはいわゆる「トレードオフ」です。

株式投資の場合は取引に長い時間をかける必要もなく、むしろ瞬時に取引が完了します。

資金を引き揚げたければそれも瞬時に取引が完了し、文字通り世界のどこにいても取引が出来ます。

それこそインデックスファンドに入れれば自分では何も考える必要がなく、アメリカのインデックスファンドであれば平均して10%で運用がなされていきますから銀行口座に預けるよりははるかに良いものです。

一方でアメリカ不動産の運用成績は保守的に見ても10～15%のリターンです。

それも長期的かつ保守的に見た場合であり、

⇒ 市場を間違えない

⇒ 立地を間違えない

⇒ タイミングを間違えない

⇒ 極力物件を安く購入する

というポイントをしっかり押さえれば、順調にこの保守的な数字を超えていく可能性は高いことになります。

本シリーズで見ている再ブーム到来が期待される都市にしてもその本質として

「この都市は長期的に成長が続くだろうか？」

という視点で捉えていく必要があり、その答えが「Yes」であれば同市場への不動産投資を積極的に検討してもよいと思うのです。

本シリーズの最後として、今日は

San Antonio, Texas （テキサス州サンアントニオ）

Knoxville, Tennessee（テネシー州ノックスビル）

の2つの都市を見ていきましょう。

San Antonio, Texas （テキサス州サンアントニオ）

NAR（全米不動産協会）の挙げるブーム再到来が予想される10都市としてテキサス州内ではダラス・フォートワースに続くのが

テキサス州サンアントニオ

です。

同市場も当ブログで過去にご紹介していますが、州内でも古い歴史を持つサンアントニオは不動産投資家から長年に渡り信頼されている市場です。

その魅力は何よりも安定した賃貸需要にあり、ハイクラスのアパート物件というよりもB～Cクラスの物件が安定して回せる都市として信頼性の高い不動産投資市場を形成してきました。

そこでパンデミック以降を含めた同市場の物件価格の変化を見てみると

このように堅調に推移しています。

特徴的なのは、2007年以降の不動産価格大暴落の時期にも同市場ではさほど価格が下がっていないことです。

この緩やかな下げは中西部のそれに似ており、同市場への不動産需要が適切な価値の推移と共に非常に安定している証拠でもあります。

近年は例によって2020年以降の価格が一気に伸びてきたものの、その伸び率もよい具合に落ち着いている様子。

そして同市場の人口は

このように安定して伸び続けています。

この安定した人口増に対し、同市場では物件所有率と賃貸率の割合は

所有：賃貸 = 53.8%：46.2%

となっており、実に4割以上が賃貸暮らしとなっています。

これに対し世帯年間平均所得は$53,420となっており

「全米平均よりも高いけれどもテキサス州内では最も低い平均所得」

です。

賃貸市場として強い理由はここにあり、加えて非農業部門雇用者数の

このような堅実な推移を見る上では

「サンアントニオは賃貸市場として末長く手堅い」

ことは間違いなく、再ブーム到来は確かにあり得そうです。

Knoxville, Tennessee（テネシー州ノックスビル）

そして本シリーズでご紹介するNAR（全米不動産協会）の挙げるブーム再到来が予想される10都市の最後は

テネシー州ノックスビル

です。

ノックスビルはそれほど名前を知られた市場ではありませんが、テネシー州内ではナッシュビルに次いで2番目に古い歴史を持ち、近代史では工業都市として発展し続けてきました。

先に同市場の主だったグローバル企業について触れると

• ペプシコ
• デンソー
• ワールプール社
• シーメンス
• GE
• キンバリー・クラーク
• シャーウィン・ウィリアムズ
• クレイトンホームズ
• コルゲートパルモリーブ

といった有名どころが並び、これらの企業がそれぞれ1万人以上の雇用を創出しています。

そして同市場の物件価格は

このような中西部の典型的な推移を見せると同時に、特にパンデミック以降の価格上昇が際立っていることが分かります。

人口は

このように2000年以降は堅調な推移です。

そして非農業部門雇用者数も

このように非常に力強い伸びが確認でき、今回ご紹介した10都市の中でも雇用機会の充実が際立っているように思われます。

ちなみに同市場の平均世帯年収は$41,598と先のテキサス州サンアントニオよりも$12,000ほど低い結果ですが、特筆するべきは年間3%以上の所得増が確認されていることです。

サンアントニオ市場は平均所得の伸びは2%に至っておらず、経済的にはノックスビルの方が安定していると言えそうです。

また物件所有と賃貸の割合は

所有：賃貸 = 46.9%：53.1%

と、こちらも先のサンアントニオ市場よりも賃貸の割合が高い結果となっています。

かくして本項のテキサス州サンアントニオとテネシー州ノックスビルの比較では、ノックスビルの方に不動産投資市場としての軍配が上がりそうです。

。。。

本日までに再ブームが期待される10都市を見てきましたが、いずれの都市も見事なまでに将来の発展が引き続き見込めることが分かります。

2023年に不動産投資を検討する上では、これらの地域市場も視野に入れてもよいのではないでしょうか。