商業物件賃貸の家賃形態 ～ Gross Lease / Full-Service Lease（グロスリース / フルサービスリース）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

商業物件の賃貸契約に出てくる重要な条項を取り上げています。

昨日までに商業賃貸契約の中で特殊な条項について概ねカバーしてきましたが、とかく商業物件は住居用物件の賃貸契約とはその趣旨と条項が大きく違いますので詳細を細かく確認していく必要があります。

そして各種条項の中で最も気をつけたいのは昨日までにご紹介した

Escalation Clause（エスカレーションクラウズ）

です。

自分が支払う家賃に直接的に影響するEscalation Clause（エスカレーションクラウズ）は間違いなく「固定費」になりますから、その数値はよく検証しなくてはなりません。

通常は

「〇年目は$〇〇〇」

とその年と家賃が明確に記載されているはずですので、その数字を元に計算して

「定額で増額していくのか」

「もしくはパーセンテージ増額が考慮されているのか」

を詳しく調べるようにしましょう。

かくして家賃増額の形態としては昨日までにお伝えした4通りありますが、実際には増額以前に

「家賃体系にはどのパターンが使われているのか」

を把握しておく必要があります。

例えば昨日は

NNN（トリプルネット）リース

を例に挙げて

「NNN（トリプルネット）リースの場合は家賃増額はその基本家賃が該当する」

とお伝えしましたが、実に NNN（トリプルネット）リース では基本家賃以外に3つの別項目があり、それらが全て合算されて一つの「家賃」と呼ばれています。

そこで本シリーズの最後として、家賃体系そのものについて種類を押さえておきましょう。

NNN（トリプルネット）リースについては情報が被ってしまいますが、今一度ここで全体像として家賃体系を整理しておきたいと思います。

商業物件の家賃体系として存在するのは

Gross Lease / Full-Service Lease（グロスリース / フルサービスリース）

3種類のNet Lease（ネットリース）

Modified Gross Lease（モディファイドグロスリース）

の5種類です。

これらの家賃体系を順番に見ていきましょう。

Gross Lease / Full-Service Lease（グロスリース / フルサービスリース）

まずは

Gross Lease / Full-Service Lease（グロスリース / フルサービスリース）

ですが、ここではGross Lease（グロスリース）と呼びたいと思います。

Gross Lease（グロスリース）は最も分かり易い家賃体系で、その性質はほとんど住居用賃貸物件の家賃と同じであり、契約期間において毎月定額の家賃を支払うことになります。

見た目そのものは他の家賃体系も毎月の金額は一定になりますが、Gross Lease（グロスリース）の場合はその内訳が細かく定められることはなく

「家賃は定額でこれだけです」

とストレートに決められているものです。

その内訳は

基本家賃 + その他の項目

となるわけではありませんので分かり易いのは確かですが、一方でGross Lease（グロスリース）は他の家賃体系と比べると高くなる傾向があります。

そこでGross Lease（グロスリース）を深く理解する上で

テナントの支払い責任

家主の支払い責任

の視点からそれぞれ見ていきましょう。

テナントの支払い責任

Gross Lease（グロスリース）の場合はテナントはストレートに固定の家賃を支払うことになりますので、支払責任は基本家賃一本です。

けれどもこの基本家賃一本というのは本当に「スペースに対する使用料のみ」であり、それ以外はテナントが負担しなくてはなりません。

テナント目線で見る「スペース使用料」以外には何があるかといえば

• 電気料金
• 水道代
• ガス代
• インターネット料金

等です。

これら水道光熱費とインターネット料金はテナントにとって必須であり、それらはGross Lease（グロスリース）の家賃とは別にテナント自身が負担することになります。

ただしこれは基本形であり、商業物件によっては

「Gross Lease（グロスリース）には水道代・電気代が含まれています」

という場合もあり得ます。

これは競争の激しい商業賃貸エリアにありがちな特典であり、物件オーナーとしては賃貸力を出す為にこのようなオーナー負担を増やすことで魅力を出そうとするのです。

けれどもこの場合はGross Lease（グロスリース）がやや高めに設定してあり、ちゃっかり物件オーナーに過度な負担がかからないように調整してあるものです。

物件オーナーの負担

これに対し、Gross Lease（グロスリース）の場合は物件オーナーの負担になるのは

• ビルのメンテナンス費用
• 固定資産税
• 保険

等、その建物を維持するのに必要な費用全てです。

ここもまた住居用賃貸物件の物件オーナーと全く同じ視点であり、住居用物件のオーナーが物件維持にかかる費用を全て自分負担するのと同じです。

物件オーナーとしては基本家賃が全ての収入元であり、その収入を元にあらゆる支出を賄った残りが自分の利益ということになります。

住居物件のテナントは

• 水道代
• 電気代
• ガス代
• インターネット料金

等は自己負担となる場合がほとんどですが、この形がそのままGross Lease（グロスリース）として商業物件でも体現されているのです。

商業賃貸物件の家賃体系について、明日に続けます。