こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年頭に
弊社ではモーゲージに対する需要に対し日本語でお応えするべく、事業の横展開の一つとして
『モーゲージブローカー事業』
を本年2023年から開始していきます。
とお伝えしていたところ、各方面からお問い合わせを頂き始めています。
補足を兼ねて改めてお伝えすると、本年開始するのは
- 米国に居住している
- 米国社会保障番号を有している
という条件を満たす法人・個人様がサービス対象です。
コンベンショナルローンを中心にプライムローン条件を満たす方々を対象に
住居用物件購入
投資用物件購入
のどちらの場合でも融資を受ける手続きを
１．申し込み
２．融資審査
３．融資実行
４．フォローアップ
の全ての過程において、日本語でサポートするサービスとなります（契約書類そのものが英語表記です）。
アメリカ不動産金融事情としては、昨年のFRB(連邦準備制度理事会)の政策金利上昇の煽りを受けて全米のモーゲージ金利も大きく上昇してきました。
けれどもモーゲージ金利そのものは本項の時点で
このように落ち着きつつあり、ここから着地点を探す段階に入っています。
政策金利の上昇そのものは方針が変わらないものの「やや手綱を緩める」という傾向が見え始めた今、モーゲージ金利としては本年は落ち着き始めるのではないでしょうか。
過去にBankrate.comが予想する2023年以降の金利をご紹介したことがありましたが、数字そのものは若干のズレがあるものの
「2023年から金利は落ち着き始める」
という予想どおりに進んでおり、このあたりの専門性はさすがだなと思います。
このまま推移していくとモーゲージ金利は間もなくして5%台あたりで落ち着くのかもしれません。
コンベンショナルローンの限界
かくして弊社のモーゲージブローカーサービスとしては
住居用物件購入
投資用物件購入
の双方を対象に進めていきますが、投資家に特化した融資へのおつなぎも可能です。
通常はアメリカ不動産投資において融資を求める場合、
Commercial Banks（商業銀行）
Thrifts（貯蓄貸付組合）
Credit union (信用組合)
等の
FDIC（Federal Deposit Insurance Corporation：連邦預金保険公社）
に加入するInstitutional Lenders（機関レンダー）から用立てするのが一般的です。
けれども投資用物件購入の場合、これらのInstitutional Lenders（機関レンダー）では早晩に融資限度が訪れることになります。
すなわち
「融資を受けられる対象物件数の限度」
が出てくるのです。
自分が暮らす住居用物件購入であれば融資件数は1軒のみですが、投資用物件購入の場合は望むのであれば
1軒
2軒
3軒
。。。
と、持ち家数が増えていくことになります。
そこで誰もが必ず直面するのが
「融資は何軒まで可能なのか？」
という疑問です。
「アメリカ不動産をして資産形成を進める上で、まだまだポートフォリオを充実させたい」
「可能な限り融資を受け続けたい」
という想いに借金をコントロールする技術が伴っているのであれば、アメリカ不動産投資においてレバレッジをかけ続けることは大いに有効です。
そこで法人・個人対象にはコンベンショナルローンは何軒まで融資が受けられるのかと言えば、その答えは
「法人・個人の経済力によって違いがある」
ことになります。
その結果は金融機関の審査次第になりますが、
- クレジットスコア
- 年収
- 既存の借金額
を始め、様々な要素を加味した結果に融資条件軒数が決まることになるのです。
DSCRローンの台頭
そんな中、近年投資家の間で急激にその需要が高まり始めた種類のローンがあります。
それは「DSCRローン」です。
DSCRローンのDSCRは
DSCR（Debt Service Coverage Ratio：元利金返済カバー率）
の略語で簡単にいえば債務返済能力のことですが、その公式は
DSCR = NOI（ネットオペレーティングインカム） / DEBT（返済義務のある借金総額）
であり、例えば
収入：$100,000
支出：$30,000
現在の借金総額：$60,000
とすると、
NOI（ネットオペレーティングインカム）= $70,000（$100,000 - $30,000）
DSCR = $70,000 / $60,000 = 1.16
で、この場合のDSCRは1.16となります。
このDSCRはアメリカ不動産融資の審査過程では非常に重要視されており、
住居用物件購入
投資用物件購入
のいずれにも関わらずこのDSCR基準を用いた審査は必ず行われることになります。
必ず行われるというよりも、単刀直入にいえば審査官は
「このDSCRでは融資リスクが高すぎる。本融資案件は不合格とする」
「このレベルのDSCRなら問題ない。融資可能」
と判断を下すのです。
そこで
DSCR（Debt Service Coverage Ratio：元利金返済カバー率）
とは元々は債務者の借金返済能力を見る指標ですが、その名称を用いたDSCRローンとはどのようなものでしょうか。
DSCRローンの詳細について詳しく見ていきましょう。
明日に続けます。
