こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
DSCRローンについてお伝えしています。
昨日までにDSCRローンの特徴についてお伝えしてきましたが、端的に言えば
「物件の収益性が主に問われる」
「債務者の経済力はほとんど問われない」
のがDSCRローンです。
すなわち極端な話、
「担保となる対象物件の収益性が抜群であれば、融資が下りる可能性は高い」
ことになります。
加えて極端に解釈するなれば、
「債務者の経済力は問われない以上、融資を受けられる案件数の上限がはるかに大きくなる可能性が高い」
ということが言えます。
現実にはもちろんそんなに簡単にはいきませんが、適切に申請を進めるのであれば投資活動には随分と有利な融資形態であることは感覚的にも理解できるのではないでしょうか。
ちなみに先日、世界的に有名な格付け会社が定期的に発行する有料の最新資料に目を通させて頂く機会がありました。
その資料は米国不動産に特化した最新情報を網羅しており、今の時期に注目するべき内容が段落ごとにまとめられています。
その中で私(佐藤)の目に留まったのが
「2023年にDSCRローン需要はより高まることが予想される」
という一文でした。
率直に、ここ数年でDSCRローンの注目度が高まりつつある背景の大きな理由は
「パンデミック以降にアメリカ不動産価格が大きく上昇した」
ことが考えられます。
DSCRローン審査の焦点は対象物件の収益性であり、仮にその収益性が損なわれて債務不履行が起こる場合は対象物件の価値がそのまま担保となります。
ということは多くのレンダーにとっては
物件価値が高い = 融資額が大きい = 儲けが大きい
という、にわか稼ぎ時のような時期にあるわけです。
けれどもそれとは正反対に、昨年3月から一気に金利上昇が始まった背景の中で融資申し込みそのものは大きく減少しています。
アメリカ国内で内包する隠れた不動産需要そのものはあるものの
「動くに動けない」
と考えるバイヤーが多い中にあっては、価格調整の機運は本年も続くことが見込まれます。
同時に不動産投資家からすると、この価格調整の時期こそが大きくディスカウントが実現し得る時期です。
特に昨今は価格が激しく上昇した時期でしたから、今の買い手市場が続く間にこそ大きく値引きして購入しておきたい投資家が増えていることになります。
そのような過去数年で十分に膨れ上がったエクイティクッションを背景にDSCRローンが増加することが予想されているのです。
DSCRレンダーを探す
そこでアメリカ不動産投資を展開するにあたり、DSCRローンを使いたい場合はどのように進めるべきでしょうか？
アメリカでDSCRレンダーを探したい場合は
「DSCR Loan」
のキーワードで検索すれば数多くのレンダーが出てきます。
そうすると
「どのDSCRレンダーが一番良いのか？」
ということになりますが、答えからいえば
「その時に低い金利で出しているレンダーにこだわる必要はない」
「金利の低さよりも長期視点でパートナーシップを組めるDSCRレンダーを探す（育てる）方がよい」
と思います。
一般的に自分が暮らす住居用物件に対してモーゲージを必要とする場合、
⇒ 手数料が安い金融機関を探す
⇒ 金利が少しでも低い金融機関を探す
これは当然のことです。
モーゲージ支払いは毎月発生する固定費であり、ある程度の長期にわたって自分のポッケから支払い続けるからこそ
- 初期費用を少しでも抑える
- 毎月の支払額を少しでも抑える
これら2つに焦点をおいて動くのが良いことになります。
これに対しDSCRレンダーの場合は毎月の返済資金は「家賃収入」となるはずであり、自分のポッケから出るわけではありません。
現実を言えば、DSCRレンダーから借りる際の金利は通常の金利よりも1%以上は高くなるものです。
けれども金利の高さを踏まえた上でも
「初期費用と頭金は準備できる」
「家賃収入で十分に毎月の支払いができる」
というのであればDSCRレンダー間で金利そのものは大差はありませんから、
「DSCRレンダー選びは金利よりも自分との相性を優先した方がよい」
ことになります。
実際に一定期間、各社の金利の統計を取ってみると分かりますが
「ここのDSCRレンダーの金利は他よりも多少低いな」
と思っていたはずが、翌月には
「あれ、他社よりも金利が高くなってる。おかしいな？」
と気づくはずです。
レンダー各社は金利はその日その日の瞬発力で出しているものであり、様々な事情と要素が加わって他社よりも低く出せるときもあれば、他社よりも高くならざるを得ない時もあります。
所詮金利に大差はありませんから、そうするといよいよDSCRローンレンダー選びは
「融資審査のスピード」
を重視するのならば、長期的な付き合いを優先した方がよいのです。
不動産投資において良質な物件を見つけたとき、購入後の運用そのものはその流動性の低さとともにゆっくりと進んでいくものの、物件を取得する際の瞬発力はそれこそ「秒速」である必要があります。
これが毎回の案件が現れる毎に最初からDSCRローンレンダーを探すとなると
１．レンダーを選定する時間
２．初回の申し込みにかかる時間
の2つに大きく時間を取られ、最悪の場合は間に合わずにせっかくのディール物件を逃してしまいかねないことになります。
そこで長く付き合い続けるDSCRローンレンダーを探すにはどうすればよいのでしょうか。
本DSCRローンシリーズの締めくくりとして、DSCRローンレンダーの探し方のコツをもう少し深堀していきましょう。
明日に続けます。
