モーゲージ金利を追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

米国のモーゲージ金利がやや落ち着いています。

昨年の3月にFRB（連邦準備制度理事会）が政策金利を上昇させ始めて以降、モーゲージ金利は急激な上昇の一途をたどってきました。

厳密には

「上昇した」

というよりも

「過去の水準に戻り始めた」

というのが正しいのですが、このあたりは商品の安さに慣れていた国民が値上げに対し敏感に反応するのと似ているかもしれません。

世の中の商品・サービスに対する需要は大きく分けて

• 常に需要があるもの
• 限られた期間のみ需要があるもの

の2種類があります。

商品・サービス毎の需要に関するマクロ統計は目にしたことはありませんが、感覚的にも世にある商品・サービスの存在比率は

常に需要があるもの = 2

一時的に需要があるもの = 8

あたりではないでしょうか。

いわゆるブームや時代の移り変わりで一定期間のみ登場する商品・サービスは後者であり、その時にどんなに持て囃された商品・サービスでも時間と共にその需要は失われていきます。

その一方で不動産の場合は衣食住という普遍の分野にハマっている為、いつの時代にもその需要は廃れることはありません。

ここに人口が増え続けるアメリカでの不動産投資が安心できる理由の一つがあり、いつの時代でも需要が失われることはなく、かついつの時代にも「隠れ需要」なるものが必ず存在しているのです。

隠れ需要とは「虎視眈々と狙う購買意欲」というよりも、いざとなると一気に内なる（日頃は意識していない）需要が表面化して

「今だ！」

とばかりに人を動かす潜在意識的な需要動機のことです。

その証拠に、最近では2020年3月以降の実質ゼロ金利政策によりその隠れ需要が一気に表に噴き出て

• ファイナンス
• リファイナンス

の双方が活況を呈したのでした。

モーゲージ金利の今は

そこで昨年末からやや小康状態ともいえるモーゲージ金利ですが、その動向を実際に見てみましょう。

モーゲージ金利の今を捉えたいとき、米国で最も使われるモーゲージ金利の推移を伝える情報元は

Freddie Mac（フレディマック連邦住宅金融抵当公庫）

のホームページ上のモーゲージ金利レポートです。

Mortgage Rates（モーゲージレート）

上のリンク先を見ると分かりますが、

このとおり、アメリカの30年固定金利は昨年10月から11月にかけて7%を記録した時期があるものの、それ以降は6%台で推移し、たった今は6%前半にあります。

こうしてここ数年だけの動きのみで見ると

「随分金利は高くなったなあ」

と思いがちですが、実際には

このように歴史的にはまだまだモーゲージ金利は低い水準にあります。

正確には今の6%台前半のモーゲージ金利はちょうど2007年あたりの不動産バブル絶頂期のモーゲージ金利と同等です。

ではモーゲージ金利は不動産バブルと共に上昇してきたのかといえば上のグラフのとおり真逆で、2000年あたりの

「バブルはいよいよこれから」

という時期にモーゲージ金利は7%台にあり、バブルの傾向が深まるにつれて金利は下がり始めていたことが分かります。

1980年代の17%台のモーゲージ金利など空恐ろしく感じますが、こうして全体像で捉えると今の6%台前半という金利は歴史的に見るとまだ低い方なのです。

とはいえ、近年は

⇒ 2008年以降の不動産バブル崩壊後の実質ゼロ金利政策

⇒ 2020年以降のパンデミック後の実質ゼロ金利政策

の動きを受けてモーゲージの低金利水準が半ば当たり前になりつつありました。

その低金利に慣れた米国市民の習い性も手伝い、6%前半にある金利でも

「金利は随分高くなったな」

という風潮から、隠れ需要の割合が謳歌したことになります。

モーゲージ金利の動きを読む

そうするとモーゲージ金利はここからどのように推移していることが予想されるのでしょうか？

言い換えると、

「どのあたりの金利で大多数の人々が再び物件購入に動き出すのか？」

というトレンドの時期を捉えておくことは不動産投資活動においては非常に有効です。

事実、今は不動産投資家の中でも

「今の金利で物件を追加するべきか、様子を見るべきか」

と迷う人々が少なくない時期です。

実際は金利がどこにあるというよりも

「大幅に安く購入できる」

「キャッシュフローはマイナスにはならない」

というのであれば金利に関わりなく購入に動くべきだろうと思いますが、それでもトレンドの傾向を少しでも先読みできたとしたら、自分自身の立ち位置を整理してより有利に投資活動を展開できることになります。

そこで今回は不動産投資の中でもモーゲージ金利に焦点を当て、

「そもそもモーゲージ金利はなぜ変動するのか？」

「どんな要素がモーゲージ金利の変動に影響するのか？」

を見ていくことにしましょう。

１．モーゲージ金利に影響する因数

２．各因数の今の動き

３．各因数の変化を受けてのモーゲージ金利の変化

この3つを押さえることで、概ね

「モーゲージ金利はここからこんな風に推移していきそうだ」

と見立てることが出来るようになります。

仮にモーゲージ金利に影響する因数に異常値が確認できたとしたら、それこそ確信をもって大衆に先駆けて動けるはずなのです。

モーゲージ金利に影響を及ぼす因数について、明日に続けます。