Migration Patterns（移動パターン）を捉える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資について頂戴するご質問の中でも多い傾向にある質問へのお答えを中心にお伝えしています。

昨日は

１．まずは自分の不動産投資の目的を定める

２．目的に沿った地域市場を選ぶ

という視点でお伝えしました。

「何をどう始めればよいのか？」

と外を見るのではなく、

「自分はアメリカ不動産投資をして何をしたいのか？」

これが最初にあるべき問いです。

とはいえ、最初に知識ゼロの段階では目的を定めようにも

「アメリカ不動産投資を通じて出来ること」

を最初に知らないことには、目的の幅を広げようがありません。

そこで誰にでも手に入れられる情報から学ぶのが有効ですし、当ブログも一人で多くの方々にアメリカ不動産投資に関する知識について幅を広げて頂くべく、毎日更新を続けている次第です。

それと同時に、検索で得られる情報以上に価値があるのは

「経験者に話を聞くこと」

です。

読んで知るもよし、けれども経験者から生の体験を聞いて知識を拡げることは、それこそ活きた知識を学ぶことが出来ます。

そうして下地を練り上げながら、自分との対話を含めて目的を明確にしていくことが推奨されます。

そこである程度の知識を学んだ方々から頂く類の質問として多いものに

「物件を購入した後、本当に賃貸需要があるのか不安です」

「購入した後でテナントがつかないことはないでしょうか」

というものがあります。

「高額な物件を購入したものの、テナントが全くつかない」

それはこの上ない悪夢です。

結論からいえば、

「賃貸上が皆無の地域市場はない」

これが事実です。

けれども成功率を高める上での賃貸需要と向き合うコツなるものはあります。

賃貸需要を読み解くコツ、「Migration Patterns（移動パターン）」についてみていきましょう。

人はどこへ動くのか

「ニーズがあるものを目の前に出す」

これが商売の基本です。

そして不動産投資をして成功率を高めるには

「賃貸場がある場所の物件を購入する」

これが鉄則と言えます。

そこで最新のアメリカ国勢調査データによると、フロリダ、テキサス、そしてカロライナ州が人口増加のリードを占めています。

一方で住みやすさが低下している理由から、カリフォルニアア州やニューヨーク州は最下位にランクされているというのですから驚きです。

「住みやすさが低下」とはもっぱら

家賃が高い

税金が高い

といった、経済的負担の大きさを指示しています。

アメリカ人は大都市でのインフレーションや住宅価格の上昇によって押しつぶされており、

温暖な気候の地域へ

低コストでの生活が可能な地域へ

雇用機会が充実する地域へ

と逃げるように人々は移動しているのです。

現在は主にフロリダ、テキサス、そしてカロライナ州がその逃げ場となっており、全国不動産業協会（NAR）の国勢調査データによって2022年に住民が減少した州と増加した州が明らかになりました。

これらのデータが示すのは、多くのアメリカ人が住宅価格の問題に対応して引っ越しを始めているという事実です。

とはいえ、アメリカの移住パターンは変化しています。

すなわち現在は引っ越すことすら簡単ではなく、経済的理由から住み続けることが難しくなったとしても、引っ越す決断は容易ではありません。

近年はパンデミックによってより多くのアメリカ人がリモートワークの機会を得て、より広いスペースを求める需要が高まりました。

けれどもこれらのリモートワーク条件を理由とする国内移住は僅かに増加しただけで、現実には引越しの割合は数十年にわたる減少傾向が続いています。

過去には

「アメリカ人は生涯で最低4回は引っ越しをする」

と言われていたものが、昨年2022年にはついに、地域内の移住数は記録史上最低になったと発表されたのです。

変わりゆく引越しの傾向

第二次世界大戦後はなんと、年間20％のアメリカ人が引っ越していた記録があります。

その理由は、当時のアメリカは若い人口構成であり、賃貸住宅や単一の稼ぎ手の家族が多かったため、新しい仕事を探すために家族で引っ越すことが容易だったためです。

けれどもアメリカもまた高齢化は徐々に始まっており、2000年代初頭には移住率は13％から14％に低下し、不況により引越しの割合はさらに低下しています。

ここに加えて2022年の後半には住宅ローンの金利が一気に上昇し、引っ越しという選択肢が益々減少してきたのです。

その反対もしかりで、パンデミック中に低金利住宅ローンを確保できた物件オーナーは移住する理由がありません。

そして統計によるとここ数年で家賃が急激に上昇した都市部には人々が引っ越す理由がなくなり、地方回帰の傾向すら見始めているというのです。

ただし興味深いのは、移住全体は減少しているものの長距離移住は反対に増加しています。

自分が暮らしていた郡を越えて引っ越しする割合は2021-2022年に増加し、加えて州間移住も増加傾向にあります。

リモートワークや積極的な休職も増え、かつ強制的な早期退職の傾向もあり、多くの人々はそれを機に他の州でより良い仕事やより手頃な住宅を探す傾向が目立ってきたのです。

ここから深掘りし、現在のアメリカ人の移住パターンをより鮮明に捉えていきましょう。

明日に続けます。