こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
プロパティマネージャーに物件管理を託しながらも、物件オーナーとして最低限知っておきたい知識の一つとして
「テナント候補のスクリーニング」
についてお伝えしています。
昨日までにお伝えする中でも、プロパティマネージャーとはテナントスクリーニング一つとってもなかなか時間と労力のかかる仕事であることが分かるのではないでしょうか。
テナント申込が入った際には単純に書類を眺めるのみならず、実際は申込書を出して頂く以前からスクリーニングは始まっており、実際の審査プロセスを開始する前にすら
「それならいいや」
と基準に満たない方は申し込みをしてこないくらいが標準のテナント募集システムです。
そして申し込みを受け付けたなら受け付けたで、その先は単純に書類の審査のみならず、
間近に暮らしいた賃貸物件のオーナー
現在の職場
にも連絡をして裏を取っていきます。
これらのプロセスは実際にやってみると分かりますが、実に手間暇のかかるものです。
もっぱら、これらのスクリーニングプロセスは法律上定められたものではありませんし、あくまでもその管理会社が自社基準として進めるべきものです。
そうすると当然管理会社によってスクリーニング力には違いがあり、本シリーズの内容はごく標準的な手法を伝えているつもりですが、手を抜こうと思えばいくらでも抜けることになります。
例えばある知り合いの物件オーナーは結構ボロボロな賃貸物件を所有しており、そこにはきちんとテナントが入っているのですが、当時のテナントにお願いしていた家賃はなんと$200。
しかも入居させていたのは知人の知人で、
「知人の知り合い」
というつながりだけでスクリーニングはゼロ。
もちろん破格の家賃ですのでこのテナントが滞納するということはさすがにありませんでしたが、家賃が激安の代わりに
「物件オーナーは修繕は一切行わない」
というものでした。
これはやや極端な実例かもしれませんが、特に物件管理をオーナー自身が実施する場合にはこの手の裁量のスクリーニングは大いにあり得るものです。
けれどもやはり物件オーナーとしては少なくとも真っ当なリターンを目指す上ではプロフェッショナルに物件とテナントの双方をしっかりと管理する必要がありますし、そうするとプロの仕事を履行頂くべく、きちんと管理料を支払ったうえで面倒をみてもらった方がよいのです。
そこできちんとスクリーニングをかけた後でも
「このテナントはやっぱりちょっと心配が残る」
という場合があります。
或いは
「問題ないと思われるが、経済的信用が今一つ」
という場合もあり、このもう一歩のところでプロパティマネージャーが提案してくる解決策があります。
それは「連帯保証人」です。
テナントスクリーニングにあたる知識の仕上げとして、連帯保証人という考え方についてみていきましょう。
連帯保証人は必要か
連帯保証人とは
「テナントが家賃を支払えなくなった場合に財政的責任を負い保証する人」
のことを指します。
連帯保証人はテナントと一緒に賃貸契約書に署名する必要がある為、「連帯」する「保証人」なのです。
日本でも連帯保証人という言葉はよく聞くと思いますが、文字通り保証人はもっぱら借り手を保証する立場の者です。
テナント候補者が経済的に今一つ心配が残る場合、連帯保証人がいると物件オーナーとしてはテナントを立ち退かせる強制退去に派生する
- コストのかかるプロセス
- 精神的ストレス
を心配する必要がない為、気が楽になるものです。
ちなみに連帯保証人という呼び方から連想される一般的な解釈とは異なり、連帯保証人が必要であるということは
「このテナントには経済面で大きく不安が残る」
という場合だけではありません。
例えば一部の人々は、それまでは全く問題なく今もしっかりとした職についてきたものの
「たった今から自分のキャリアそのものを変える」
「家族状況の変化により収入に影響を受けた」
等、一時的に経済面で影響を受けている場合もあります。
或いは昨今のコロナ禍の影響により、財務的なマイナス面から回復しつつある際中かもしれません。
実をいうとそれ以上に連帯保証人を求められる可能性の高い部類の人々は
「自営業者」
です。
自営業の場合は収入口の責任も全て自分にあり、そこには周りからのサポートはありません。
そしてそれと同様に連帯保証人が必要となる可能性が高いのは
「学生」
です。
当然ながら学生の場合はアルバイト収入だけでは頼りない為、やはり連帯保証人が必要になる場合があります。
そこでもしもプロパティマネージャーから
「連帯保証人を付ける必要があると思います」
言われた場合、その理由はよく確認するようにしましょう。
そして連帯保証人を受け入れる場合はテナントスクリーニングと同じように、バックグラウンドチェックやクレジットチェックを実行する必要があります。
理想としては、連帯保証人も当人となるテナントが入居する賃貸物件と同じ地域に居住していることです。
これにより、いざテナントに問題が起こった時、連帯保証人を呼び出して事を一緒に解決して頂くことも可能になります。
。。。
ここまでにお伝えしたスクリーニングはごく標準的な内容ですが、適切に実行することで良質なテナントのみを入居させる結果となります。
基準に満たない場合は募集を再開する必要がありますので、入居審査がなかなか通らない場合は家賃収入が入ってくるタイミングがズレることになりますので
「基準を甘くしようかな。。」
と考えてしまうものです。
けれども基準を甘くしてしまうと結局は早晩に家賃滞納が発生し、
- ターンオーバーにかかる費用
- マーケティングにかかる費用
により損をしてしまう結果にもなりかねません。
そこでプロパティマネージャーを通してテナントスクリーニングはしっかりと実施し、家賃滞納が発生しようのないレベルのテナントに入居頂きたいものです。
