こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは
「マルチファミリーは初めての投資に適しているか？」
の視点でお伝えしてきました。
この答えは各法人・個人の状況により異なることはお伝えした通りですが、実際にマルチファミリー物件の購入を進める場合はどのようなステップを踏めばよいのでしょうか。
大手MLSでも一戸建て物件やコンドミニアムはよく目にしますが、マルチファミリーを目にする機会は決して多くありません。
多くないどころか、
「マルチファミリー物件はどうやって探せばいいんだろう？」
と疑問に思われる方々がほとんどではないでしょうか。
実をいえば、MLS上でも概ね
5,000 ～ 6,000
程度の小規模なマルチファミリー物件が売り出されています。
けれども実際には、アメリカには4百万以上の小規模マルチファミリー物件が存在しているのです。
単純に考えて、
「現在売り出し中ではないものの、アプローチすれば売却を検討する所有者がたくさんいる」
ということになります。
特に、多くの所有者は自分たちの物件維持にくたびれている場合も多く、アプローチに対して興味を持つ可能性は十分にあるのです。
そして多くの小規模なマルチファミリー物件は不動産投資家が所有しており、その大部分が大手機関によって所有される大規模なマルチファミリー物件とは違い、個人が所有する場合が多くあります。
これらの所有者の中には洗練された投資家とは言えない初心者も多く、また
「自分は継いだだけで、不動産投資家になるつもりはなかった」
という人々も多いのです。
所有者が目的をもって物件を売却する場合じゃリスティングエージェントと動くことになりますが、現在の所有者はあなたにとってまさに先人であり、
⇒ 物件を修繕し
⇒ 家賃を引き上げ
⇒ 経費を削減し
管理を改善することで、より高い価格を期待しています。
正に投資家として自分も目指したい行程の最終地点にいるのが、売却を考える家主です。
そこでこれらの所有者に直接連絡することで、物件を購入できる可能性は確実に出てくることになります。
現在のオーナーが物件を売却するために行動を起こす前、或いは売らないか誘いを受けて初めて
「そうだな、そろそろ売却しようかな」
と考える場合も多いのです。
また、そのようにオフマーケットで物件を購入することは、ある意味必然的な流れにもしなくてはなりません。
実際に競争が激しい市場では、1つのマルチファミリー物件に軽く10件以上のオファーがある場合があります。
そのため、競争相手よりも先に物件にアプローチすることがオフマーケットを狙う理由でもあるのです。
またオフマーケットのディールは、不動産エージェントが関わらないため（エージェントは通常オンマーケットの物件のみに関与する）、売主としてはリスティングエージェントに依頼する場合の手数料を数万ドル節約できる可能性があります。
更に良いのは、結果として買主側は数万ドル分のディスカウントを期待でき、それでも売主はエージェントを介した場合と同等の利益を確保できるわけです。
とはいえ、ここは非常に重要なので押さえておきたい点ですが、オフマーケットでの購入が必ずしも良いディールを手に入れることを保証することにはなりません。
というのが、オフマーケットの小規模なマルチファミリー物件には価格面で大きな魅力があるものの、それ以前に一戸建て物件と同様に多くの小規模なマルチファミリー物件の所有者は
「自分の物件は複数戸あるうえで、価値はこれだけあると自負している」
という可能な意識で物件価値そのものを過大評価している場合があります。
それを真に受けて、売主の勢いに飲まれて個人間で取引してしまうと、蓋を開けてみると物件価値はさほどではなかった、ということにもなりかねないのです。
そこでオフマーケットであれども、或いはオフマーケットだからこそ、物件価値が適切であるかは数値で計算して判断する必要があります。
。。。
これらの前提をもって、オフマーケットで良質なマルチファミリー物件を手に入れる戦略についてお伝えしてみたいと思います。
ここから大きく分けて3つの手法をお伝えしますが、けれども矛盾するようですが、ここからお伝えする3つを一度にまとめてこなそうとはしない方が得策だと思います。
それよりもここからお伝えする6つの戦略のうち、どれか1つだけに焦点を絞ってその専門家となり、そのマーケティングチャネルの最適化を突き詰めることをお薦めします。
そして一つのマーケティングチャンネルを
「ここからは呼吸をするかのごとくに継続できる」
というレベルにまで落とし込めたら、そこからは必要に応じてマーケティングチャネルを一つひとつ追加していくのが適切なアプローチです。
追加してください。この場合、あらゆる戦略を押さえるよりも、1つの戦略に特化することが良いとされています。
明日から、オフマーケットのマルチファミリー物件を探し経つための戦略を一つひとつ見ていきましょう。
自分がどのチャンネルから進めるべきかは、その内容を咀嚼したうえで優先順位を定めてみてください。
オフマーケットのマルチファミリー物件を見つける方法について、明日に続けます。
