物件の収益性で決める

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までDistressed Property（ディストレス プロパティ）の探し方にお伝えしてきました。

本年も3月あたりからアメリカ不動産市場が本格的に動き出してきましたが、つくづく、アメリカ経済は底が固いと実感しています。

地域市場によって様子は全く変わってきますが、知名度は低いながらも

人気の市場

人気の物件

に対してはオファーが続々と入り始めているのです。

中には何度もオファーを入れるものの、なかなか購入できない方々も。

期待を込めてオファーするものの、何度も負け続けてしまうと半ばうんざりしてしまうものです。

とはいえ、実際の価値以上に不当に高く購入してしまうことは避けねばなりません。

そこでその解決方法の一つとしてDistressed Property（ディストレス プロパティ）の購入が考えられます。

そして

「物件は極力安く仕入れる」

という原則がある以上、Distressed Property（ディストレス プロパティ）の対象となる物件も

「安い賃貸物件をDistressed Property（ディストレス プロパティ）としてさらに安く」

という考え方が一般的ですが、小さめの賃貸物件に適した物件である必要はなく、実際には大きな物件でも良いのです。

より厳密に言えば、Distressed Property（ディストレス プロパティ）にしても

「物件の種類で決める」

ではなく

「その物件の収益性で決める」

という方がより適切な解となり、かつ選択肢が増えるものです。

そもそもが不動産投資の本質を突き詰めて考えてみると、不動産物件を投資として購入する目的は

「資産形成」

に違いありません。

その資産形成とは

• 物件価値が上がる
• 家賃収入が入る
• 減価償却を費用計上する
• モーゲージ利息を費用計上する

等、一つのハコモノからポコポコ出てくる

「出るを抑えて入るを増やす」

の式で、自分基金のポートフォリオがモコモコと増えてくるわけです。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）を購入するのも最初の出発点で安く購入することが目的であると同時に、その基準はあくまでも

「資産形成にどれだけ貢献してくれるか」

で定めるとよいと思います。

これを実例に基づいてみていきましょう。

大きめのDistressed Property（ディストレス プロパティ）を購入

場所はとある中西部の街。

ここにDistressed Property（ディストレス プロパティ）が

$400,000

で出されることになりました。

現在の本来の価値はダメージがなければ平均で

$450,000

にはなるだろう一戸建ての物件です。

中西部のこの地域で$450,000となるとかなり大きく、事実、その物件の部屋数は6つもあるかなり大きめの物件でした。

• 6ベッドルーム
• 3バスルーム
• 市場家賃価格：$2,900/月

という条件。

この物件がDistressed Property（ディストレス プロパティ）として$400,000で購入できるとのこと。

中を見ることは出来ませんが、築年と建物の外観を見るだけでも全く問題ないことが分かります。

そこでもしもあなたに$400,000の資金があるとしたら、この物件を購入するでしょうか？

確かに購入直後に単純計算で$50,000のエクイティがたちまち手に入ることにはなりますが、

「6ベッドルームの借り手がどれだけいるか？」

「$2,900の家賃も悪くはないが、投資効率は甚だ悪いよね。。」

そのあたりが気になり、仮に$400,000の資金があったとしてもスルーするパターンも多いものです。

けれどもこの例では、とある投資家がこのDistressed Property（ディストレス プロパティ）を購入しました。

その理由は、彼はこの物件が立地する地域を管轄する地方自治体の規約をよく理解しており、かつこの物件の近くの著名大学の学生から賃貸需要が高いことを知っていたからです。

答えを言えば、彼はこの物件を購入して修繕し

「ルームシェア募集。家賃$600」

という宣伝を当大学に対してかけます。

すると半ば当然のごとく部屋が次々と埋まり、

$3,600（$600 X 6）

の家賃収入を得ることになりました。

$400,000で購入した物件から年間$43,200を生み出すというのは決して悪い成績ではありません。

しかも固定資産税も一件分しかかかりませんから、大きな固定費も低く、キャッシュフローは抜群の結果となったのです。

。。。

かくして、Distressed Property（ディストレス プロパティ）を購入する際には原則どおり

「適切なサイズを安く仕入れる」

というよりも、

「その物件がどのくらいの収益を生み出してくれるのか」

という着眼点で決めてもよいように思います。

このことはDistressed Property（ディストレス プロパティ）に限らずあらゆる物件に通じる話ですが、少し視野を広げ、地の利を踏まえた上で戦略を立てるとより幅が広がると思うのです。