Distressed Property（ディストレス プロパティ）をファイナンシング購入する ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）に焦点を合わせてお伝えしてきましたが、本シリーズは今日で最後です。

ここまでにDistressed Property（ディストレス プロパティ）の利点、見つけ方、取得のコツ等についてお伝えしていきました。

どのような物件を購入するにしてもその利点と欠点の双方がありますが、

「投資物件は極力安く購入するべし」

という原理原則に従うとすれば、Distressed Property（ディストレス プロパティ）は売却を余儀なくされる売主とのウィンウィンの関係を保ちつつ、良好なスタートを切れるものです。

そして極力安く購入するという意味は裏返すと

「自分の所持金からの出費は極力低く抑える」

ということになりますが、Distressed Property（ディストレス プロパティ）の購入は原則が現金購入です。

けれども理想としては、数字をしっかりとコントロール出来るのであればDistressed Property（ディストレス プロパティ）もファイナンシング購入を目指したいもの。

そこでDistressed Property（ディストレス プロパティ）の場合はファイナンシング購入が完全に不可能かといえば、そんなことはありません。

正攻法に従来の商業銀行から融資を受けることは難しいのですが、合法かつ裏技的な方法はあります。

本シリーズの最後として、リスクを極小にしてDistressed Property（ディストレス プロパティ）を融資を受けて購入するパターンを考えてみましょう。

イメージしやすいように、昨日挙げた

• 一戸建て
• 6ベッドルーム
• 3バスルーム
• 市場家賃価格：$2,900/月
• 買取価格：$400,000
• 本来の市場価値：$450,000

の物件で考えてみます。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）のファイナンシング購入

Distressed Property（ディストレス プロパティ）をファイナンシングで購入する時、現実的と言える唯一の方法は

「ハードマネーローン」

です。

ハードマネーローンとは

• 伝統的な商業銀行よりも柔軟に対応
• 物件価格の100%融資可能
• 修繕費を合わせて融資可能
• 数日以内に振り込み可能
• 融通が利く代わりに金利が高い（かるく10%以上）

という類のファイナンシングオプションです。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）の購入は基本的に現金ですから、自分が獲得する時点で現金一括で支払う必要があります。

普通の商業銀行であればまずDistressed Property（ディストレス プロパティ）に対しては融資を行うことはありませんが、それでなくとも通常の融資審査は最低でも30日程度の時間がかかりますから、仮に売却側がファイナンシングを許可したとしても間に合わないものです。

すなわち、Distressed Property（ディストレス プロパティ）はすぐにでも支払える現金が手元にあることが条件となります。

この点をクリアできる可能性があるのがハードマネーローンということになりますが、その手順を見ていきましょう。

１．物件の質を見極める

ハードマネーローンの場合は

物件価格

修繕費用

の双方を賄える可能性がありますが、その利便性には大きなリスクが内包されています。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）に少なくないパターンですが、

「購入して取得後に物件内を見たところ、手の施しようがないほどボロボロだった」

という話は大げさではありません。

私(佐藤)の知人にもDistressed Property（ディストレス プロパティ）を購入して喜んだのも束の間、物件内をみると箸にも棒にも掛からない状態で、キャッシュをドブに捨てる結果となったのです。

そこでDistressed Property（ディストレス プロパティ）の購入をハードマネーローンで検討する時、何よりも大切なのは

• 築年
• 外観
• 地域

の3点で物件レベルを推し量ることです。

その物件が

築年が新しく

外観も比較的綺麗で

地域も学区が良い

となれば、

「中はどうしようもないレベルでボロボロだった」

という可能性は低いものです。

そこで

「どう考えても、蓋を開けた時に中身がどうしようもないレベルではない」

という確証をしっかりと持つことが大前提です。

２．修繕価格の見積もりと修繕後の価値を見極める

そして2つ目に大切なのが、

修繕見積もり

修繕後の価値

をしっかりと見立てることです。

「物件修繕はどれくらいかかりそうか」

「修繕後はどれくらいの価値になるか」

を専門家と共に検証し、これによりハードマネーローンを依頼する際の物件以外の修繕価格を見積もります。

ここでベストなのは、

a ... 買取価格

b ... 修繕見積もり

c ... 修繕後の物件価値

の関係が

c X 75% > (a + b)

となることです。

この条件がクリアできているとかなり安全圏と捉えることが出来ます。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）のファイナンシング購入パターンについて、明日に続けます。