こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
つまらない話のようで、とても大切な税金についてお伝えしています。
率直に、アメリカ不動産ほど堅実に資産形成を進めていける資産カテゴリーはないように思います。
昨日も触れたように、アメリカ不動産投資を実践する投資家ですら
「家賃収入があるのが不動産投資だよね」
「支出を差し引いて手元に残るキャッシュを手にするのが主目的だよね」
「後は、売却までに少しでも値上がっていればいいな」
そんな認識でいる場合が多いものです。
実態としては不動産投資は単純なキャッシュフローとエクイティの話ではなく、ある意味資産形成アートの極みとも言えます。
マクドナルドをチェーン展開した故レイ・コック氏はかつて、
「マクドナルドは不動産会社なんだよ」
と大学の講義で語ったと言います。
実に言い得て妙で、本業のハンバーガー販売モデルで超絶な売り上げを実現しつつ、その潤沢なキャッシュを不動産（各店舗の土地と建物）に振り向けることで、更にキャッシュを手元に残すビジネスモデルを構築していたのです。
「ビジネスの目的は不動産」
とは言いすぎかもしれませんが、多くの法人がグループ企業へと成長する過程で不動産部門を設立するパターンが多いのは偶然ではないわけです。
そこでアメリカ不動産をして税金と向き合う時、その利を最大限に活用するにはどのように理解して、どのように不動産事業を展開するべきなのでしょうか。
その要点を改めて押さえていきまましょう。
ステップその1：控除を受ける
時折触れるとおり、
不動産投資 = 不動産事業
です。
そして事業というビジネスである以上、そこには「控除」という概念が適用されることになります。
控除とは差し引くことであり、課税対象の利益から支出を控除（差し引く）ことで、課税対象額そのものが小さくなることになります。
「その事業の経費と認められるものについては、収入から控除してもよい」
よくよく考えてみると、これは実にありがたい税制であることに気づきます。
そして不動産事業の場合も、例え所有する賃貸物件が一つであったとしても、下記のように多くの控除を受けることができます。
不動産事業において、通常の税金控除の対象となる経費は以下の通りです。
利息
減価償却費
税金について
保険
修理・メンテナンス
プロパティマネジメント費用
光熱費（石油、ガス、電気、水道、電話など）
HOA費用
プロフェッショナルフィー（弁護士、会計士等）
除雪・造園
旅費交通費
消耗品
賃貸契約手数料
広告・マーケティング
ビジネスマイレージ
関連性のある教育
銀行手数料
従業員への給与
外部委託の契約者
ホームオフィス費用
会食
そして不動産事業において、最も大きな控除は「減価償却」です。
減価償却は、投資家や不動産所有者が不動産を取得した時の価格から、その価格を徐々に償却していくことで、毎年の税金を軽減することができる方法です。
「償却」という言葉そのものが小難しさを感じさせてしまいますが、償却とは要は
「取得した資産額の費用化」
のことです。
例えばオフィスで使用するコピー用紙を購入した時、その費用はそのまま費用計上することが出来ます。
またトイレットペーパーにしても、購入額をそのまま費用計上できるはずです。
けれどもデスクトップパソコンになると少し事情が違い、この場合はコピー用紙やトイレットペーパーのような消耗品とは違い、短期期間で使い切ってしまうこともありません。
そうするとデスクトップパソコンの購入費用を一括で計上してしまうことは、数年使い続ける実情を考えると事実と釣り合わないわけです。
それでもデスクトップパソコンの正確な寿命はばらつきがある為にある程度定義を定めざるを得ず、アメリカの税法ではデスクトップパソコンの減価償却期間は「5年間」とされています。
そして不動産の場合はそれこそ長期間にわたって使用されるため、耐用年数に基づいてその価値を減価償却していくことが一般的であり、今のアメリカの税制では住居用物件の耐用年数は27.5年と定められています。
この減価償却により、不動産所有者はその購入費用を毎年少しずつ経費として計上することで、課税対象所得の総額を減少させる結果に税金を軽減することができるのです。
例えば不動産の取得価格が100万ドルだった場合、27.5年間で100万ドルを償却することになります。
数字としては毎年36,363ドル（100万ドル÷27.5年）の減価償却費用を所得から控除することができるわけです
例えば納税にあたる税率が33%だとすると、この分の課税所得が消えてしまうわけですから、本来は同額の所得に対して課せられるべき
$11,999.79($36,363 X 33%)
とほぼ1万2千ドルの納税額（だったはずのお金）が手元に残ることになるのです。
そして更に良いことに、減価償却は不動産の実際の価値減少を反映するものではありません。
あくまでも簿価として費用計上されているだけであり、実際には、不動産の価値は時が経つにつれて上昇する場合が多くあります。
かくして減価償却は投資家や不動産所有者にとって税金を軽減することができる方法であるため、非常に有効なツールとして活用されています。
マクドナルドのレイ・コックもまた、この減価償却の税制をマクドナルド社の拡大に大きく利用したわけです。
アメリカ不動産と税金の関係について、明日に続けます。
