こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
投資スポットを選ぶとき、私(佐藤)自身はデータによる市場調査から開始するようにしています。
企業が新卒を採用する時、学歴を見る一つの理由に
「その人材が将来どう育つか分からない」
「けれども学歴がある方が、活躍する人材が少しでも多く育つ確率は高まる」
との採用担当者による論を読んだことがあります。
この真偽は分かりかねますが、少なくとも不動産投資に関していえば
「市場の成長要素がある方が、十分なリターンを得られる物件が立地している確率は高まる」
これは確実です。
すなわち
「この物件はいいよ」
「こちらもいい物件だよ」
という枝葉的な要素よりも以前に、その市場がどうなのかに重きを置く必要があります。
そこで今回は一つの切り口として、ざっくりと
⇒ 平均家賃が高い州
⇒ その中でも自治体の固定資産税率が低い地域
で絞り込み、最終的に
West Sacramento(ウェストサクラメント)
にスポットを当ててみました。
サクラメント市の人口そのものは
このように順調に推移し続けており、人口流入が続く中で賃貸需要もその安定感が継続されることは固いと思います。
そしてこのWest Sacramento(ウェストサクラメント)はダウンタウンにも近く、サクラメント川の西岸に位置しています。
人口は約5万人程度で、サクラメント都市圏の一部であり、州都のサクラメント市の対岸に位置しています。
ウェストサクラメントは、住宅地や商業地域、工業地域などが混在する都市で、特に川沿いの地域は住宅地として人気があります。
また、ウェストキャピトル・アベニュー地区には多くのレストランや小売店があり、観光客にも人気のスポットです。
このWest Sacramento(ウェストサクラメント)の物件を見ていきましょう。
地域市場の中のスポットを選ぶ
そこで具体的に参考物件を上げながら見ていきますが、
「不動産市場は地域市場の塊」
であり、もう少しいえば
「地域市場はご近所の塊」
です。
ご近所の塊とは、日本で言えば同じ市の中でも
「〇〇地区」
と固有名詞で呼ばれる狭いエリアがあると思いますが、アメリカにも同様にそのレベルの狭いご近所エリアの名称があるのです。
そして興味深いことに、アメリカの場合はその地区で暮らす層は似通ってくることになります。
上から下に見ていくと、
州
↓
郡
↓
市
↓
地区
と、地区のレベルまで掘り下げて見ていくことがコツです。
また別の注意点として、ここでは固定資産税率が最も低い場所としてWest Sacramento(ウェストサクラメント)を選びましたが、固定資産税率が最も低いことには理由があります。
同地区が特別区に指定されているという可能性もありますが、普通に考えれば
- 固定資産税率が低い
- 税収が少ない
- ご近所の公共メンテナンスのレベルは高くない
という可能性もあり、それに伴い、或いは同地区の学区は良くないことも考えられます。
そこでここからは生情報も必要になるところですが、地域市場の中でも更に地区のレベルまでしっかりと絞り込む必要があるのです。
そこで公のブログで特定の地域に対して悪い印象を残す書き方はできませんので
「固定資産税率が低いことが必ずしも良いとは限らない」
というコメント程度に抑えますが、West Sacramento(ウェストサクラメント)においては私(佐藤)が投資対象になり得ると見ている地区は
Bryte(ブライテ)地区
です。
一つ参考物件を上げてみます。
622 Arthur Dr, West Sacramento, CA 95605
少し前にこちらの物件が市場に出る情報を得ていましたが、賃貸物件として非常にポテンシャルがあると思います。
物件価値の推移を見てみると
この通り未だに価値は情報し続けており、
このように、当物件そのものはコロナ禍にもベクトルが変化していません。
カリフォルニア州のようなキャピタルゲイン市場において、相対的なベクトルが極端に変化しない安定度は非常に強みです。
また物件価値としては、
上の図ではブルーが濃くなるほど物価価値が高い地域になることを示していますが、当物件は上手に高額な物件価値に引っ張り上げてもらえる場所に位置しています。
また
このように洪水災害の心配もないようです。
また学区の方は
と、賃貸需要に非常に良いレベル。
数字と統計、またレビューのみで見ると、末永く運用が安定し易い物件であることが分かります。
後は可能であれば現地を訪れ、物件を内覧して詳細を確認していくのです。
。。。
かくして、平均家賃が高い市場の中でも固定資産税率が低い地区として
West Sacramento(ウェストサクラメント)
の中でも
Bryte(ブライテ)地区
に焦点を当ててみました。
実際にはここまで極端に数字の差額で見る必要はありませんが、少なくとも母数として
家賃が高い市場
固定費が安い市場
で目途をつけていく方向性は間違っていません。
この路線で数字と事実で外堀を埋めつつ、特に当地にダイレクトメールを送る等でオフマーケット物件を引っ張り出せたとしたら、非常に有利に購入を進めることが出来ると思います。
そこで次は反対に、家賃の低い市場をもって全米を俯瞰してみましょう。
明日に続けます。
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