キャピタルゲインを目的にする場合

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場全てを横並びにして市場を絞り込む手法をご紹介しています。

本シリーズでお伝えしている内容はパソコン一つで出来るものであり、かくしてアメリカ不動産は9割を事前にオンラインで調査することが前提です。

今の時代は情報がほぼ筒抜けであり、世界のどこにいても該当する物件の情報を仕入れることが出来ます。

物件情報の管理は通常、州レベルの地方政府が担当しており、各州において土地や建物の所有権に関する登記を管轄する機関はAssessor（アセッサー）と呼ばれる部門です。

この部署に登記されている情報は結構なレベルまで公開されており、大概はネット上で情報が取れてしまうのです。

つい先日、依頼された案件で

「複数ロットのまとめ買い」

の調査をする必要がありました。

日本円にして20億円ほどの取引でしたので、いつもどおりにあらゆるデータの収集を開始し、対象となる物件の背景を調べようとした時のことです。

そのロットには複数の一戸建て物件があり、それぞれが賃貸に出されている優良物件ではありましたが、なんとその全てが私(佐藤)が調べた10日程前に

「自己破産による資産処分」

の対象となっていたのです。

この辺りの事実は私(佐藤)自身は不動産弁護士を雇わずに自分で調べるようにしていますが、この区画の全ての物件に問題が絡んでいることが分かった為、それ以上先に進む必要はなく、かつ依頼者が危ない案件に資金を投じることを未然に防ぐことが出来ました。

このようにアメリカ不動産に関する大抵のことは、専門知識があればいとも簡単に情報を取得することが出来ます。

そしてこの流れでいけば、昨日までにお伝えしたように然るべきデータソースを解析することで

「どこの市場が平均家賃が最も高いのか？」

「固定資産税率が低いのはどの地域なのか？」

等は一発で分かるのです。

そこでアメリカ不動産市場を横並びに見ながら比較して市場を絞り込む手法として、今度はキャッシュフロー視点ではなく、キャピタルゲイン視点で見ていきましょう。

今回はズバリ

「家賃が低めだけれども、物件価値が上がる可能性が高い市場」

です。

キャピタルゲイン狙いの不動産投資

アメリカ不動産投資において、その目的は概ね

キャピタルゲインを狙いたい

キャッシュフローが潤沢に欲しい

の2つに分かれる傾向があります。

この中で前者の

「キャピタルゲインを狙いたい」

という投資家の意図は

お金には困っていない

資産の中で現金を減らしたい

インフレ対策も兼ねて不動産に転換しておきたい

そんな風にキャッシュは必要ではなく、あくまでも資産保全の形態として不動産を選ぶ投資家もいます。

この場合はキャッシュ狙いというより、いざ売却して現金化するタイミングでは少しでも物件価値が高まっている方が嬉しいのです。

そこでまずは、全米の中でも家賃が低いと呼ばれる地域市場を見ていきましょう。

下記はrent.comの統計から、2022年8月時点の平均家賃の低い地域市場100選です。

順位	州	市	人口	平均家賃2022	平均家賃2021	前年比(%)	ドル単位差額
1	ミズーリ州	スプリングフィールド	167,882	$662	$725	-8.66%	($63)
2	カンザス州	ウィチタ	389,938	$693	$598	15.87%	$95
3	アイオワ州	エイムズ	66,258	$709	$632	12.23%	$77
4	アーカンソー州	ジョーンズボロ	78,394	$760	$734	3.53%	$26
5	テキサス州	ラボック	258,862	$762	$751	1.56%	$12
6	テキサス州	ポートアーサー	54,280	$813	$770	5.64%	$43
7	サウスダコタ州	スーフォールズ	183,793	$827	$779	6.09%	$47
8	テキサス州	ヴィクトリア	66,916	$841	$1,017	-17.24%	($175)
9	ミシシッピ州	ジャクソン	160,628	$891	$930	-4.18%	($39)
10	オハイオ州	トレド	272,779	$897	$814	10.24%	$83
11	オハイオ州	デイトン	140,407	$905	$1,032	-12.30%	($127)
12	アラバマ州	タスカルーサ	101,129	$912	$866	5.31%	$46
13	ミズーリ州	コロンビア	123,195	$924	$858	7.63%	$65
14	テキサス州	エルパソ	681,728	$929	$1,101	-15.55%	($171)
15	ノースダコタ州	グランドフォークス	55,839	$939	$880	6.73%	$59
16	テキサス州	ベイタウン	77,192	$949	$963	-1.48%	($14)
17	カンザス州	ローレンス	98,193	$951	$1,071	-11.27%	($121)
18	テキサス州	サンアンジェロ	101,004	$972	$1,274	-23.68%	($302)
19	ノースカロライナ州	ハイポイント	112,791	$982	$1,045	-6.05%	($63)
20	アラバマ州	モンゴメリー	198,525	$991	$690	43.63%	$301
21	テキサス州	カレッジステーション	117,911	$997	$1,022	-2.52%	($26)
22	テキサス州	パールランド	122,460	$1,007	$2,250	-55.23%	($1,243)
23	アラバマ州	モービル	188,720	$1,025	$1,087	-5.67%	($62)
24	アイオワ州	デモイン	214,237	$1,031	$1,265	-18.45%	($233)
25	ノースダコタ州	ビスマーク	73,529	$1,047	$1,031	1.62%	$17
26	ジョージア州	コロンバス	195,769	$1,069	$968	10.42%	$101
27	テキサス州	ボーモント	116,825	$1,071	$1,018	5.25%	$53
28	テキサス州	パサディナ	151,227	$1,082	$941	14.90%	$140
29	アラバマ州	ハンツビル	200,574	$1,106	$1,063	4.01%	$43
30	ルイジアナ州	レイクチャールズ	78,396	$1,126	$1,390	-18.98%	($264)
31	ルイジアナ州	バトンルージュ	220,236	$1,139	$982	16.02%	$157
32	アイオワ州	ウェストデモイン	67,899	$1,141	$1,094	4.29%	$47
33	ネブラスカ州	リンカーン	289,102	$1,147	$1,250	-8.22%	($103)
34	テキサス州	コーパスクリスティ	326,586	$1,152	$1,174	-1.92%	($23)
35	アーカンソー州	リトルロック	197,312	$1,159	$913	27.00%	$246
36	インディアナ州	ブルーミントン	84,943	$1,189	$1,031	15.37%	$158
37	テネシー州	メンフィス	651,073	$1,190	$969	22.88%	$222
38	ニューヨーク州	オールバニ	96,460	$1,193	$1,277	-6.59%	($84)
39	アーカンソー州	ベントンビル	54,909	$1,193	$1,202	-0.76%	($9)
40	ジョージア州	マリエッタ	60,867	$1,229	$1,253	-1.91%	($24)
41	ネブラスカ州	オマハ	478,192	$1,229	$1,196	2.71%	$32
42	バージニア州	ハンプトン	134,510	$1,231	$1,515	-18.73%	($284)
43	ノースカロライナ州	フェイエットビル	211,657	$1,232	$1,039	18.59%	$193
44	テキサス州	ミッドランド	146,038	$1,232	$1,186	3.88%	$46
45	ミシガン州	サウスフィールド	72,689	$1,233	$1,243	-0.82%	($10)
46	ノースカロライナ州	ウィンストンセーラム	247,945	$1,236	$1,077	14.79%	$159
47	アリゾナ州	ツーソン	548,073	$1,239	$1,272	-2.62%	($33)
48	インディアナ州	グリーンウッド	59,458	$1,242	$1,134	9.49%	$108
49	ジョージア州	オーガスタ	197,888	$1,244	$1,264	-1.56%	($20)
50	ルイジアナ州	ボーシャーシティ	68,159	$1,249	$1,556	-19.73%	($307)
51	テキサス州	サンアントニオ	1,547,253	$1,257	$1,049	19.81%	$208
52	ジョージア州	メーコン	153,159	$1,260	$1,608	-21.62%	($348)
53	テネシー州	チャタヌーガ	182,799	$1,269	$1,230	3.18%	$39
54	ノースカロライナ州	グリーンズボロ	296,710	$1,274	$900	41.47%	$373
55	ユタ州	ウェストジョーダン	116,480	$1,274	$1,340	-4.90%	($66)
56	ペンシルバニア州	イーアリー	95,508	$1,275	$1,335	-4.46%	($60)
57	インディアナ州	インディアナポリス	876,384	$1,279	$1,248	2.44%	$30
58	ニューメキシコ州	アルバカーキ	560,513	$1,290	$1,276	1.08%	$14
59	テキサス州	アーリントン	398,854	$1,298	$1,160	11.95%	$139
60	ケンタッキー州	ルイビル	617,638	$1,310	$1,219	7.46%	$91
61	ルイジアナ州	ラファイエット	126,185	$1,318	$1,383	-4.68%	($65)
62	バージニア州	ニューポートニューズ	179,225	$1,326	$1,153	15.03%	$173
63	ノースカロライナ州	ジャクソンビル	72,436	$1,333	$1,139	17.01%	$194
64	ノースカロライナ州	ガストニア	77,273	$1,338	$1,023	30.79%	$315
65	テキサス州	フォートワース	909,585	$1,341	$1,260	6.45%	$81
66	ミシガン州	ファーミントンヒルズ	80,612	$1,345	$1,262	6.56%	$83
67	サウスカロライナ州	コロンビア	131,674	$1,346	$1,220	10.31%	$126
68	テキサス州	ユーレス	57,197	$1,348	$1,108	21.66%	$240
69	ミネソタ州	ブルックリンパーク	80,389	$1,348	$1,515	-11.06%	($168)
70	ミズーリ州	セントルイス	300,576	$1,359	$1,919	-29.20%	($560)
71	ミズーリ州	カンザスシティ	495,327	$1,361	$1,387	-1.89%	($26)
72	テキサス州	ノースリッチランドヒルズ	70,670	$1,373	$1,064	29.04%	$309
73	オハイオ州	シンシナティ	303,940	$1,410	$1,088	29.59%	$322
74	サウスカロライナ州	ノースチャールストン	115,382	$1,415	$1,420	-0.35%	($5)
75	カリフォルニア州	フレズノ	531,576	$1,417	$1,328	6.67%	$89
76	ミズーリ州	インディペンデンス	116,672	$1,424	$1,289	10.48%	$135
77	オハイオ州	クリーブランド	381,009	$1,427	$1,629	-12.44%	($203)
78	ノースカロライナ州	シャーロット	885,708	$1,431	$1,741	-17.82%	($310)
79	テキサス州	テキサスシティ	50,094	$1,461	$953	53.32%	$508
80	アラバマ州	マディソン	51,593	$1,464	$1,378	6.20%	$85
81	フロリダ州	ゲインズビル	133,997	$1,474	$1,400	5.26%	$74
82	アラバマ州	バーミングハム	209,403	$1,477	$1,287	14.72%	$189
83	ミシガン州	スターリングハイツ	132,438	$1,483	$1,305	13.67%	$178
84	ミネソタ州	エディナ	52,857	$1,491	$1,834	-18.68%	($343)
85	アリゾナ州	メサ	518,012	$1,509	$1,383	9.12%	$126
86	メリーランド州	フレデリック	72,244	$1,509	$1,271	18.76%	$238
87	ミネソタ州	ロチェスター	118,935	$1,510	$1,314	14.96%	$197
88	ウィスコンシン州	マディソン	259,680	$1,522	$1,437	5.90%	$85
89	ミネソタ州	ブルーミントン	85,755	$1,526	$1,795	-14.99%	($269)
90	ノースカロライナ州	バーリントン	54,606	$1,535	$1,093	40.47%	$442
91	ペンシルバニア州	ピッツバーグ	300,286	$1,539	$1,554	-0.93%	($14)
92	オハイオ州	コロンバス	898,553	$1,550	$1,491	3.96%	$59
93	ミシガン州	グランドラピッズ	201,013	$1,551	$1,449	7.03%	$102
94	コロラド州	コロラドスプリングス	478,221	$1,553	$1,776	-12.52%	($222)
95	カンザス州	オーバーランドパーク	195,494	$1,557	$1,438	8.32%	$120
96	ノースカロライナ州	チャペルヒル	64,051	$1,570	$1,885	-16.68%	($314)
97	アリゾナ州	フェニックス	1,680,992	$1,578	$1,342	17.56%	$236
98	ウィスコンシン州	ミルウォーキー	590,157	$1,585	$1,353	17.15%	$232
99	ノースカロライナ州	カナポリス	50,841	$1,593	$1,176	35.44%	$417
100	ミズーリ州	セントピーターズ	58,212	$1,609	$1,423	13.06%	$186

詳細について、明日に続けます。