人口対家賃伸び率2位 ～ オハイオ州シンシナティ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

平均家賃の低い市場

前年伸び率が20%以上の市場

人口の多い都市トップ5

の条件で全米の都市から5つを絞り込んでいます。

ここにあげる都市は全米の中でも相当な家賃上昇率が確認された都市であり、元々は家賃が低いとされていた地域市場です。

近年のコロナ禍において、アメリカ不動産市場に最も大きなインパクトを与えたのは何といっても

モーゲージ低金利

でした。

ここはさほど表に出ない話ですが、米国においても量的緩和政策が行われ、その副作用として今のインフレに直面していることになります。

そこで当初、そもそもお金のバラマキが必要だったかといえば、答えはほぼ間違いなく「ノー」でした。

病院を始めとし、各企業に注がれた公的資金も、ほとんど（あるいは全く）必要がなかったことが、その後の研究結果で分かっています。

すなわち公的資金のバラマキがあろうがなかろうが、その結果はほとんど変わらなかったということです。

唯一変わった事実はバラマキは確かに行われ、その資金が企業・個人に潤沢に流れ込んだとのこと。

そしてその必要性があったといえば、今まさに米国が経験しているインフレの中でモノとサービスの値段が上がる中、実はその時はほとんど使わずにため込んでおいた貯蓄を崩す家庭が増えていることになります。

けれどもそもそもが、バラマキがなければ副作用もなかっただろうことを考えると、鶏が先か卵が先かのような経済事情が起こっているわけです。

そんな、コロナ禍の人口流入とバラマキを受けて大きく家賃が上昇してきた都市の中でも

順位	州	市	人口	平均家賃2022	平均家賃2021	前年比(%)	ドル単位差額
37	テネシー州	メンフィス	651,073	$1,190	$969	22.88%	$222
73	オハイオ州	シンシナティ	303,940	$1,410	$1,088	29.59%	$322
54	ノースカロライナ州	グリーンズボロ	296,710	$1,274	$900	41.47%	$373
20	アラバマ州	モンゴメリー	198,525	$991	$690	43.63%	$301
35	アーカンソー州	リトルロック	197,312	$1,159	$913	27.00%	$246

これらの都市は非常に高い割合で家賃が上昇してきたことになります。

今日はこの中で2番目に人口が多い、オハイオ州シンシナティについて見ていきましょう。

オハイオ州シンシナティの特徴

シンシナティはオハイオ州南西部に位置する都市で、同州第3位の人口を持っています。

現在の人口は上の統計のとおり約30万人で、オハイオ川沿いに広がる地域です。

シンシナティには経済、文化、教育の中心地であり多くの観光スポットがあります。

その創立は1788年と古く、古代ローマのリーダー、キンシナトゥスにちなんで地名が名付けられたとのこと。

19世紀にはオハイオ川やマイアミ・エリー運河の開通により交通の要所となり、そこから商業や製造業が発展してきました。

同時に、当地には多くのドイツ移民が移住してきたことでドイツ文化が根付いていることも特徴です。

文化的な観光スポットとしては

• シンシナティ美術館
• シンシナティ科学博物館
• アメリカン・サイン・ミュージアム
• クリスティン・アンド・シーモア・ミネス・ジュニア美術館

なとがあり、

シンシナティ音楽ホールやアランオフ・シアターでは

• オペラ
• バレエ
• シンフォニー

など、ヨーロッパ文化を思わせるパフォーマンスが楽しる文化要素の高い街です。

そんなシンシナティの経済面では

• 製造業
• 金融
• 保険
• 教育
• 医療
• 小売業

などの分野で発展しており、

• プロクター・アンド・ギャンブ
• クローガー
• マシーズ

などの大手企業が本社を置いています。

これの大企業の動きが当地の不動産事情にも大きく影響しているわけです。

人口の変化

そこで当地の人口推移を見てみると、World Population Reviewでは

このように推移しています。

かつては50万人を超える人口だったものが、現在に至るまで大きく減少しているのです。

近年はグラフの通り、パンデミック以降に大きく人口が増えてきました。

この中西部近辺は押しなべて人口が増えた地域が多く、シンシナティもまた人口増加の傾向戻ってきたのです。

結果として近年当地の家賃はその人口増加も手伝って、

2021年 $1,088

2022年 $1,410

と、29.59%という極めて急激な上昇に見舞われたことになります。

ただし、先の人口推移とここから先の予想が当たる場合、30%近い家賃上昇が継続される可能性は低いのではないでしょうか。

もちろんシンシナティにおいても先に述べたような大企業が根付いており、当地の雇用機会が失われるということはありません。

同時に、コロナ禍においては産業構造そのものが劇的に変化し始めたのは周知のとおりです。

ここからはAIを中心とする過去にないトレンドが人の仕事の在り方そのものを再定義し始めることは間違いなく、このことはシンシナティを含む中西部においても大きなインパクトを与えることになるだろうと思います。

AIに出来ることはAIに任せるという機運は否が応でも広がるでしょうし、

「製造業が雇用を確保してきた」

という場合にもしもAIにとって代わられる職業が多い場合、それこそ急激な人口増は望めないのかもしれません。

このことはシンシナティのみならずあらゆる都市で言えることですが、少なくとも当地における30%近い家賃の伸びは、コロナ禍における一過性のものであった可能性は否定できないように思います。

その意味ではキャッシュフロー市場としては先のメンフィスほどは期待できないかもしれませんが、安い家賃の中に安定した需要を持ち続ける市場であり続けるのではないでしょうか。