投資物件はどうやって相続する？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「相続方法」について相談を受けることが度々あります。

もっぱら、私(佐藤)は相続専門の弁護士資格等はありませんので何ら法律に基づくアドバイスをして差し上げれることはないのですが、

「専門家ではない前提で、何かアドバイスを」

と求められることがあるのです。

そして私(佐藤)にアドバイスを求めてこられる以上、その方々は不動産という有形固定資産の相続について悩んでいることになります。

そのお悩みのパターンは様々ありますが、最も心配要素の一つに

「相続後の資産の使われ方」

があります。

いわゆる、自分の代でそれなりの資産を築いた方々には大なり小なり、その過去の実績に対して愛着あるものです。

その自分の軌跡である資産を相続するにあたり、その相続後の使われ方が気になる、という方は決して少なくないもの。

特に自分の意図しない方向に資産が使われる可能性が考えられなくもない場合、家族や身内といえども警戒する気持ちも分からなくもありません。

とあるご家庭の場合、子供が10代ながらかなりやんちゃな毎日を過ごしているとのこと。

このままいくと、、と両親は心配すると同時に、自分たちが築いた資産のせいで子供を更に間違った方向に追いやりかねない、けれども相続の時はいつかくると心配していらっしゃいました。

そこで

「相続にはどのような形態が考えられるか？」

「どこまで自分の意思を反映させるべきか？」

等の疑問に対し、参考までに教えて欲しいと声をかけてこられるのです。

相続のそもそも論

私(佐藤)自身はアメリカ不動産の業界で、自他ともにその取引について数多くの場面を見てきました。

人様のことに関して言えば、相続の場面もまた然りで、実に様々なパターンがあるものです。

不動産とうい有形固定資産の相続をめぐっても様々なパターンがあり、

順調に引き継がれるパターン

思いがけない争いになり得るパターン

等、そこには数多くのドラマが生み出されることになります。

そこで

「どのように相続するべきか？」

という相談を受ける時、共通してお伝えしていることがあります。

それは、

「そもそも、有形固定資産である不動産を相続する必要がありますか？」

というものです。

自分が暮らす自宅であれば、当然ながらその物件は子供を始めとする子孫に相続されることになります。

けれどもここで受ける相談としては自宅以外の複数の賃貸物件の相続の話で、そもそも論として

「数々の賃貸物件を、そのまま有形固定資産として相続するべきか」

という視点で検討すると良いと思うのです。

事実、私(佐藤)が知る限り、不動産という有形固定資産を引き継いだ人々のほとんどは

「すぐにお金に換える」

というパターンが最も多いものです。

売却して現金化し、支払うべき税金を支払って、あとは相続者の間で分配するパターンです。

相続する立場としては

「このまま不動産資産を受け継いで、運用しながら家賃収入を得てくれたら」

等、不動産投資そのものを世代を超えて続けたい想いもあるものですが、いくら不動産投資が資産形成に有利という事実はあれども、実際に受け継いで運用を継続してくれるかはままならないもの。

親の熱量が子供には全くないことはよくあることで、

「自分と同じように運用してくれるだろう」

との期待とは裏腹に、

「運用が億劫だ」

と考える被相続人の方が案外多いのです。

また、相続対象が複数いる場合は余計に話が複雑になる場合があります。

有形固定資産である不動産はその一つひとつの価値が違いますから、

「不動産権を相続者全員の名義に譲渡する」

としない限り、権利は平等になりません。

また複数の名義に変更するにしても、血縁関係で

「自分も権利があったはず」

「不平等だ」

等の遺恨を残しかねない、予想外のトラブルも出てくるものです。

そうするといよいよ相続の形は有形固定資産である必要はなく、不動産という形での相続である必要はないかもしれないのです。

金融資産として平等分配

そこで一つの解決方法としては、

生前に物件を全て現金化すること

予想しない死期を踏まえて遺書を残し、死後は物件を売却して現金化すること

等はよい選択肢になり得ます。

不動産そのものは確かに資産形成にとって非常に有利なものですが、その一方で相続となるとやっかいな問題を生み出す場合もあるもの。

その点、現金の場合は相続の形として非常に分かり易いものです。

もちろん現金の場合、そこには大きな相続税がかかる場合もあり得ます。

けれども有形固定資産という形で相続する方法が遺恨を生じる可能性がある場合、支払うべき税金は支払って、現金で相続する方がよい場合もあると思うのです。

もちろん一族として資産を増やし続けたい意向がある場合はこの限りではありませんが、有形固定資産として残すのであれば、とかく相続対象となる人々への「平等性」にはこだわる必要があります。

さもなくば、少しでも不平等性があれば誰もが望まないトラブルに発展してしまう可能性が大いにあるからです。

そこで相続の関係は専門家にしっかりと相談して決めることが推奨されますが、

「現金化して、生前相続しておく」

案外、この形が最もトラブルの発生しない方法のような気もします。