行く先を見立てる指標 ～ 在庫数

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年も半ばを過ぎようとする中、世界経済は混迷を極めて非常に不安定な状態が続いています。

現在はいわゆる世界経済がアフターコロナの後始末的なステージにあり、それに伴い水面下にあった問題が表面化しつつある状況と言えるのではないでしょうか。

中国では不動産市場がかなりぐらついており、中国の地方政府が背負う借金は約７兆ドル（約９３０兆円）とも言われています。

日本のＧＤＰの約1.7倍の借金で未曽有の危機が続いているわけですが、それでも中国政府の姿勢はハッキリしており

「（日本のバブル崩壊と比べたら）全体の規模が小さいついに潰した方がよい」

と一党独裁の体制の中で力づくで方向性を定め、強烈な統制力をもって力づくで被害を最小限にしようとする目論見がよく分かります。

正解に強い影響を持つ米ドルのアメリカ経済はそれ以上に不透明な中、今の立ち位置をどのように捉えてどのように先を見立てるべきなのでしょうか。

経済にはあらゆる方向から受けるだろう力学がある中、不動産市場にとっての指標は人口の増減のようにある程度の時間をかけて推移する統計は、ある程度先の傾向を知らせてくれることになります。

多少の変動がありつつも人口増加が続いているのであればその地域市場における住に対する需要は増え続けるでしょうし、反対に人口が減少を続けるのであれば住に対する需要は徐々に失われていくことになります。

その傾向は今日明日で急に変わることはなく、またその影響が実体経済に影響してくるのにもそれなりに時間がかかるものです。

結果として、不動産市場の全体的な傾向を占う意味ではゆっくりと変動しながらも、市場に多大な影響を与え得る変数を追えばよいことになります。

それと同様に、

すぐに影響が表面化するわけではない

先の不動産市場の傾向を教えてくれる

という性質を持つ因数に「Inventory（在庫）」があります。

今日から、先を見立てる上で非常に有効な指標となり得る

Inventory（在庫）

について見ていきましょう。

Inventory（在庫）変化の今

アメリカの不動産市場でいう「Inventory（在庫）」とは、その時の市場で販売可能（取引が出来る状態）な不動産物件の総量を指します。

在庫に含まれるものは販売用の

• 住宅物件
• 商業物件
• 土地

など、あらゆる種類の不動産物件が含まれるものです。

このInventory（在庫）は不動産業界や投資家にとって重要な指標となり、人口統計と同様に先を見立てるのに大いに役立つのです。

それぞれのInventory（在庫）について簡単に示すと、

新築住宅の在庫

新しい住宅の在庫は、

• 建築業者や開発業者が完成させた
• けれどもまだ販売されていない

物件を指し、

• 一戸建て住宅
• マルチファミリー物件（アパートメント、コンドミニアム）

などが含まれます。

新築住宅の在庫は、需要と供給のバランスを示す指標として使われることがあります。

中古住宅の在庫

中古住宅のInventory（在庫）はそのまま、

• 中古の物件
• 市場に出ているけれどもまだ売却されていない

物件や空き家を指します。

これには、

• 一戸建て住宅
• タウンハウス
• アパートメント

などが含まれ、中古住宅の在庫は需要や価格変動の指標として利用されることがあります。

商業不動産の在庫

商業不動産の在庫は

• 売買や賃貸が可能なオフィスビル
• 小売店舗
• 工業施設
• 倉庫
• ホテル

などの物件を指し、商業不動産の在庫状況は、地域の経済活動やビジネス需要の動向を示す重要な指標です。

土地の在庫

不動産市場における土地の在庫は

• まだ開発されていない土地や未利用の土地

を指し、これには

• 住宅地
• 商業用地
• 農地
• 工業用地

などが含まれます。

土地の在庫は、新しい開発プロジェクトや投資機会の可能性を示す重要な要素です。

そこでここまでの全米全体のInventory（在庫）の変化を見てみると

このように推移しています。

こちらの統計は2017年からのものですが、パンデミックまでも全体のInventory（在庫）が徐々に下がりつつあったことが分かります。

つまり上の表を見て分かるのは、

「全米不動産市場の在庫は慢性的な供給不足の傾向にあった」

ということです。

そしてこの傾向はグラフを見て分かるとおり2020年、パンデミックの時期に入ってから更にInventory（在庫）が一気に減り、深刻な供給不足に陥ったことが分かります。

これは実質ゼロ金利政策をもって金利が一気に下がった結果、不動産業界全体に対する特需で一気に買い手が増えた為、そのタイミングで市場に出ていた物件が根こそぎ買い漁られたことを示しています。

この在庫数の変化から読み取れる市場の動きについて読み解いていきましょう。

明日に続けます。