こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Affordability（手頃な価格性）を軸にカリフォルニア州市場を解剖しています。
いわゆる「需要の底力」に直結すると言えるのがAffordability（手頃な価格性）であり、Affordability（手頃な価格性）はそのまま購買力にほぼ直結すると言っても過言ではありません。
カリフォルニア州は全米で最も人口が多く、その風光明媚な市場の魅力がずば抜けているからこそ長年にわたり不動産市場が隆盛を誇ってきた歴史があります。
近年は人口減少が目立っていますが、その主な要因は紛れもなく
所得税
固定資産税
等の個人にかかる経済的負担の増加です。
かつては90年代でも、4ベッドルームでも
$200,000 ～ $300,000
で家が購入できた同市場は今や高値に留まり、加えて生活コストが非常に重くのしかかる同市場では気軽に家を買おうとはなかなかいかないものです。
その様子が指標としてAffordability（手頃な価格性）に現れており、昨日までに見た通り近年で最も購入しやすかったのは
2007年 ～ 2012年
の不動産大暴落の時期で、それ以降はAffordability（手頃な価格性）指数は全米平均のほぼ1/2に留まっています。
同時に今というパンデミック以降の時期と比較すると、不動産バブル時期の方が難易度が高かったというのは興味深いものです。
2020年以降の資産バブルの時期には価格が一気に跳ね上がり、それこそ高値に到達してAffordability（手頃な価格性）が下がっているという意味では今が最も購入しにくい時期かと思いきや、数値上は
「資産バブル期よりは購入し易い」
という結果が見て伺えます。
そこで今度はAffordability（手頃な価格性）の式となる
Affordability Index = (Median Household Income) / (Median Home Price or Median Rent) x 100
中間世帯収入 ÷ 中間物件価格
この中の「中間世帯収入」に焦点を当て、おおよそ物件購入に必要とされる収入がどれくらいの割合で変化してきたのかを見ていきましょう。
本日のデータもカリフォルニア州不動産協会の統計からです。
最低年収要件：ピーク時対現在
上のグラフは
縦軸：カリフォルニア州の中間年収
横軸：2012年第一四半期と2023年第一四半期の比較
を表しています。
2012年第一四半期とは何度か触れているとおり、近年のカリフォルニア州市場において最も物件価格が安かった時期です。
当時は不動産バブル崩壊の最中にあり、
「ここが大底なのか、もっと下がっていくのか」
が見えにくい時期でした。
世界金融危機による失業率の多さから経済的に影響を受けた世帯もかなり多かったものの、その一方で運よく経済的に大きな問題がなかった世帯についは
「年収は変わらない」
「けれども物件価格は手ごろな価格に落ちてきた」
と言える時期です。
ロサンゼルスにおいては必要年収が
$53,780
と、今のレートで考えても
750万円
あたりの稼ぎが必要だったことになります。
それが今の必要年収は
$178,400（約2,500万円）
と、実に231.7%増の年収が必要ということになります。
言い換えると、
「10年前は750万円程度の年収で家が買えたけれども、今は2,500万円の年収がないと家が買えない」
という、とんでもない状況にあることが分かります。
今度はこの変化を間近で見てみましょう。
2012年第一四半期と2023年第一四半期の比較
先のグラフは
でしたが、上のグラフは今度は
2022年第一四半期と2023年第一四半期の比較
です。
過去10年の間にかなり大幅な収入増が求められるようになったわけですが、このことを昨年の変化と比較したのが上のグラフということになります。
こうしてみてみると、先のロサンゼルス市場でいえば2023年第一四半期の必要年収が
$178,400（約2,500万円）
であることに対し、前年の2022年第一四半期の必要年収は
$146,000（約2,044万円）
と、前年比で$32,400増、すなわち
22%（$32,400 / $146,000）
の年収増が求められることになります。
明らかに、昨今のパンデミック下でより一層に物件が手に入りにくいものになった証拠がここにも現れています。
かくして、現在のロサンゼルス市場においては物件購入が検討出来る世帯は
年収$178,400（約2,500万円）
が目安となります。
そして
「住居費は収入の3割以下に抑える」
という慣例を踏襲するのであれば
$594,666（$178,400 / 30%）
で、物件価格は約60万ドルが目安、ということになるのです。
そこでたった今のロサンゼルス市場においては
「60万ドル以下の物件であれば、買い手がつく割合はそれなりに高い」
ということが言えそうです。
