こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アフターコロナと呼ばれる期間の今、全米を通して価格調整が進んでいます。
この点は最近のシリーズでもたびたび焦点を当てており、
全米を俯瞰
特定の地域市場に注目
の双方から今の市場の動きと先の見立てを検証しています。
然るに、今はまさに一寸先も読み切れないような状況です。
5月に発生した突然の円安傾向も、金融のプロと呼ばれる人々でも
「この時期に円安に振れるとは予想外だった」
との声。
実に専門家と称する人々ですら
「ここから円安は更に進む」
「年末に向けて円高に振れる可能性が高い」
等、ほぼ真逆のコメントが散乱していることは周知のとおりです。
このあたりの専門家による真逆のコメントはどの分野のいずれの時期においても生ずるもので、結局のところは
１．自分で勉強する
２．複数の専門家の意見を聞いてみる
３．最後は自分で納得できる基準を定めて行動する
これしかないように思います。
余談ですが、
「人生の中で師と仰ぐ人は複数いた方がいい」
という人が言いますが、その賛否は横に
「複数の識者から違う視点で話を深く聞き、最終的には自分（自己責任）で決断する」
という意味では実に的を得た言ではないでしょうか。
アメリカ不動産事業にしても私(佐藤)自身も駆け出しのころは複数のアメリカ人に師事しましたし、
「それぞれのプロたちは体験上の知見に違いがある」
ことは事実で、結局のところどれが正解・不正解の話でもなく今のような複雑系の世界では完全な正解を話せる人などいないわけで、とどのつまり自己判断力の研鑽が求められる時代なのだと思います。
暗雲を告げる物件タイプ
そこで不透明な時期が続く今、いよいよ自己判断力を高めるべく学び続ける姿勢は極めて大切です。
その意味では私(佐藤)自身、
「アメリカ不動産のことなら何でも知っているぜ」
などと一瞬でも思おうものなら、すでに終わっています。
アメリカ不動産に関する法律や規定ですら頻繁に変わっていくものですし、ましてや市場の状況など明日も同じとは全く限りません。
その日の知識がここ永劫に変わらないとは幻想でしかなく、その意味では（免責を兼ねると）当ブログ上に項として上げ続ける内容にしても、もはや今日の時点で状況が変わっているだろう可能性は高いのです。
そして本項を上げる時点で私(佐藤)がその先行きを不安に見ているアメリカ物件資産クラスがあります。
それはズバリ、
「商業物件」
です。
より厳密にいえば商業物件の中でも
「オフィス物件」
について言えば、アフターコロナの現在は予想よりも遥かに状況は悪い様子が伺えます。
状況が悪いとは
「金利が高い為、オフィス物件の買い手がつきにくい」
というような単純な話ではなく（それもありますが）、それ以上に
「オフィス物件の利用者は確実に減少している」
という、根本的な需要減にあります。
アメリカでオフィス物件といえば、コロナ前は「WeWork（ウィーウォーク）」が有名でした。
WeWork（ウィーウォーク）についてはSBG孫社長が牽引する「SoftBank Vision Fund（SVF）」もコロナ前に出資し、けれども新型コロナウイルスの影響で利用者が激減。
SVFの業績にも大きくマイナス要因となったことは記憶に新しいところです。
孫社長は大幅赤字を受けて
「WeWorkで投資の失敗をしたのは公に認めている。私がばかでした。私が失敗しました。私が見損ないました」
と認めていますが、新型コロナウイルスの拡大など予想など誰が出来たでしょうか。
これもまた事業に紐づくリスクの一つと言えますが、いかに幸先が明るいように見えても世の中の状況が変わるとプラス成長は一気にマイナス成長に変わってしまうものです。
そしてWeWork（ウィーウォーク）の専売特許であったオフィス物件に対する需要そのものが、2023年半ばの今でも非常に先行きの暗い見通しを示しており、今の時点ではオフィス物件に対してはかなり消極的にならざるを得ないように思います。
ちなみに前での孫社長は
「コロナショックが終わった後に、人々が新たに20年契約でオフィスを契約したいかと問われると、おそらくそうではない。先行きが読めない不確実な時代では、短期で効率よく契約できるオフィスはニーズがある」
との言で、アフターコロナの時期にはWeWork（ウィーウォーク）への需要が戻るだろうことを予想しています。
そしてこの流れそのものは、当初私(佐藤)自身もさもありなん、と考えていた節があります。
ところが少なくとも2023年半ばまでの数字を見る限り、オフィス物件は予想以上に先の見通しは暗いと言わざるを得ないのです。
そこで今回は商業物件の中でもオフィス物件について、それに絡むどのような要素が数字としてどのように推移しているのかを捉えながら、オフィス物件の先を見通していきましょう。
あらゆる面において新型コロナウイルスは世界中の人々の生活に影響を与えましたが、ことアメリカ不動産の中でもオフィス物件クラスについてはその影響は決して小さくないようです。
明日に続けます。
