グラフでオフィス物件市場の変化を追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

オフィス物件のトレンドに注目しています。

一口にアメリカ不動産物件といっても、その種類には

住宅物件：

一戸建て住宅
マンション・コンドミニアム
アパートメント
タウンハウス
モービルホーム・トレーラーパーク

商業物件:

オフィスビル
リテールストア・商業施設
ショッピングモール
レストラン・フードサービス施設
ホテル・モーテル
自己収納倉庫・保管施設

工業物件:

工場・製造施設
倉庫・物流施設
フレキシブルスペース（多目的利用可能なスペース）
研究開発施設・ラボ

特殊目的物件:

医療施設（病院、クリニック、診療所）
教育施設（学校、大学、専門学校）
公共施設（公民館、図書館、公園）
宗教施設（教会、寺院、モスク）

と実に様々な物件があります。

それぞれの物件は

• オーナー
• テナント

の双方の営利目的で運用されているわけですが、今回の新型コロナウイルスによるアメリカ経済界の変化の中でそれぞれの物件も大なり小なり影響を受けてきました。

その中でもオフィスビルは私(佐藤)が今の時期に注意深くその行方を見守る物件カテゴリーの一つです。

アフターコロナの現在においては

• リモートワーク
• オフィス回帰

の狭間に揺れる中、傾向としてはどうも予想以上に具合が悪いことが数字に表れています。

昨日見た

「アメリカのオフィス市場の第1四半期の空室率は17.8%に上昇。この数値は30年ぶりの最高水準。」

とはオフィス市場ののっぴきならない状況を如実に表しています。

そこで昨日俯瞰した内容をグラフで確認してみましょう。

オフィス市場の変化を表すグラフ

上のグラフは商業物件に特化した情報およびデータ分析企業であるCoStarからの引用です。

CoStarは、不動産業界における信頼性の高いデータと市場情報を提供することで知られ、商業不動産の

• 投資家
• ブローカー
• 開発業者
• 不動産管理会社

などの関係者がそのデータやツールを活用して市場分析や取引のサポートを行っています。

そこで上のCoStarの統計は

⇒ 過去の統計

⇒ 現在の統計

⇒ 将来の予想

の3つが含まれています。

Vacancy（ヴェイカンシー：空室率）以外の言葉の定義を簡単に記載します。

Net absorption（ネットアブソプション）

アメリカの商業物件におけるNet absorption（ネットアブソプション）とは、特定の時期内に商業不動産市場で実際に入居された面積の総和です。

具体的には、ある期間（通常は1年間）において新たな入居者が商業物件に入居した面積の合計から、退去した入居者の面積を差し引いた値がNet absorption（ネットアブソプション）と呼ばれています。

Net absorption（ネットアブソプション）がプラスであれば市場において新たな入居者が増えたことを示し、需要が高まっていることを意味します。

その一方Net absorption（ネットアブソプション）がマイナスとなる場合は退去が増えたことを示し、かつ需要が低下している可能性があることを示しているのです。

かくしてNet absorption（ネットアブソプション）は商業不動産市場の活気や需要の指標として利用されていることになります。

Net deliveries（ネットデリバリーズ）

Net deliveries（ネットデリバリーズ）とは特定の商業不動産市場や地域における新規供給の指標であり、上のグラフでは時間の経過に応じた新規の変化を示しています。

Net deliveries（ネットデリバリーズ）がプラスの場合はその期間内に供給された新規商業物件の数が需要を上回っていることを示し、反対にマイナスの場合は需要よりも供給が少ないことを表しています。

このNet deliveries（ネットデリバリーズ）を使うことで、商業不動産市場における新規供給のトレンドや需要と供給のバランスの変化を視覚的に把握することができるわけです。

需要が供給を上回る場合は市場は需要過剰の状態となり、賃料や物件価格が上昇する傾向にあります。

反対に供給が需要を上回る場合、市場は供給過剰の状態となり空室率の上昇や賃料の低下などの影響が生じる可能性があるというわけです。

これらの言葉の定義をもって上のグラフを見ると、オフィス物件全体の傾向は非常にまずい状況にあることが一目瞭然に分かります。

グラフでは

Net absorption（ネットアブソプション）

Net deliveries（ネットデリバリーズ）

の2つを表す数値は左側の

• 60 ～ 60

の範囲の数値で、

「In Millions SF」

とありますから、100万の単位で

• 60,000,000 スクエアーフィート ～ 60,000,000 スクエアーフィート

の範囲、ということです。

この前提で上のグラフをざっくりと見ると、

パンデミック以前

パンデミック以後

のオフィス物件市場が大きく変化していることがハッキリと分かります。

グラフが示す事実の詳細について、深堀していきましょう。

明日に続けます。