Sublease（サブリース）から見る驚きの傾向

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場の中でも特に気になるオフィス物件についてデータを元に深堀しながら検証しています。

昨日からSublease（サブリース）の観点から、もう少し深く賃貸市場を見ていますが、Sublease（サブリース）に関するデータが示すのは

テクノロジー企業は全体のサブリース供給の23%を占める

金融・保険、ビジネス・プロフェッショナルサービス企業はそれぞれ15%のシェア

その他の産業セクターはそれぞれ9%以下

という事実です。

Sublease（サブリース）は

⇒ 元々の借主が他の法人・個人にオフィススペースを又貸しする

⇒ オーナーに対する家賃支払い・規約の順守の責任は引き続き最初の借主に帰属する

という条件のもとに貸し出されており、すなわちSublease（サブリース）そのものは

⇒ 賃貸している場所は不要

⇒ けれども賃貸契約の関係で家賃支払い責任はしばらく残る

⇒ 支出を抑えるべく他人に又貸しし、その家賃収入をそのまま自分の家賃支払いに充てる（あわよくば多少の利益を）

という場合に行われることになります。

ポイントは賃借人は

「自分にはもう、この賃貸スペースは不要」

と考えていることであり、産業別にSublease（サブリース）の割合を見るとテクノロジー企業が全体の2割以上を占めているということは

「テクノロジー系の企業ではオフィススペースはもはや不要と考えられている傾向が強い」

と推測できるのではないでしょうか。

ここまでの理解をもって、Sublease（サブリース）のセグメントからオフィス賃貸市場を更に深く見ていきましょう。

面積別Sublease（サブリース）の傾向

上のグラフが示すのは面積別に見た、オフィススペースがSublease（サブリース）に出されている割合です。

単位としては1万平方スクエアーフィートから始まり、縦軸は

1万～2万平方スクエアーフィート

2万～3万平方スクエアーフィート

3万～5万平方スクエアーフィート

5万～7万5千平方スクエアーフィート

7万5千～10万平方スクエアーフィート

10万平方スクエアーフィート以上

で分けられています。

小規模スペースはSublease（サブリース）全体で最も多い部分を占めており、Sublease（サブリース）スペースの約40%は

1万～2万平方スクエアーフィート

のセグメントであり、約80%は5万平方フィート未満です。

そして数は少ないものの10万平方フィート以上の大規模なセグメントも全体のSublease（サブリース）に大きく貢献しており、合計55.7百万平方フィートを占めています。

この理解をもって

• Sublease（サブリース）されている面積
• 新しく市場に出てきたSublease（サブリース）面積

を見てみます。

上のグラフは2019年以降のSublease（サブリース）に出されている面積（グリーン）と空室のままのSublease（サブリース）面積（グレー）の比較ですが、2022年にSublease（サブリース）された合計面積は28.2百万平方フィートであり、これに対して市場に登場したSublease（サブリース）スペースは大幅に増加していることが分かります。

このSublease（サブリース）の空きスペースはこの2023年にはさらに増加すると予想されており、すなわち絶望的と言ってもよいくらいに

「Sublease（サブリース）に出されるオフィススペースにはどんどん余りが出ている」

という状況なのです。

今度はSublease（サブリース）を地域別に見てみると、

上のグラフのように最も多くの空きSublease（サブリース）スペースをかかえる市場は

マンハッタン

シカゴ

ワシントンD.C.

であることが分かります。

ちなみに先に確認したようにテクノロジーおよび金融・保険業者はSublease（サブリース）スペースが多く出てくる代表的な産業であり、上の市場で最大のテナントとなっています。

すなわち地域別と産業別の関係は入り乱れているわけです。

かくして、Sublease（サブリース）の観点から見るときにオフィス賃貸のSublease（サブリース）の増加は物件オーナーにとっても難しい局面を如実に現わしていることになりますが、反対にオフィススペースを探しているテナント候補にとっては選択肢が多い時期に入っているとも言えるわけです。

そしてテナントにしてみるとSublease（サブリース）スペースは通常

市場

物件クラス

残りの契約期間

に応じて20%～40%の賃料割引で出されています。

実情としては長く契約されているスペースの方がテナントを集めやすく、引きつけやすく、実際にSublease（サブリース）に出されるスペースの約47%は5年以上の残り契約期間があります。

そしてオフィス物件オーナーにしてみると

「安定した家賃収入」

は最大のテーマですから、その目的を達成するためにはもちろんSublease（サブリース）を許可し続けるでしょうし、本年からしばらくはSublease（サブリース）市場においても競争が激化していきそうです。

明日に続けます。