こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先月6月中旬、FRB（米連邦準備理事会）によるFOMC（連邦公開市場委員会）において政策金利の据え置きが決定しました。
ロイター記事から重用部分を抜粋してみます。
米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は１３─１４日に開いた連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、利上げをいったん停止した。一方、同時に発表した金利見通しは、予想を上回る景気の堅調さと緩慢なインフレ鈍化ペースを踏まえ、年末までに合計０．５０％ポイントの利上げを行うシナリオを示した。
決定は全会一致。これまで１０会合連続で利上げをしてきたが、今回はフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を５．００─５．２５％で据え置いた。
（ 引用：ロイター）
2022年3月以降、コロナ禍の政策の副作用とも言える急激なインフレに冷や水を浴びせるべく過去10回にわたり連続で政策金利を上昇させ続けてきたものの、今回は久しぶりに据え置いた形です。
けれども対策の終了を匂わせないように「年末までに合計０．５０％ポイントの利上げを行う」と、しっかりと
「少し先で、再び上昇させますよ」
と釘を刺しているのがポイントです。
この記事だけでも米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は
⇒ インフレはペースが鈍化したと見ている
⇒ 現在の経済状況なら金利を据え置いても過度なインフレには戻らない
⇒ けれども楽観視は出来ず引き続き牽制する必要あり
と見ていることが分かります。
そこでこの連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）による決定を受けて、ヤフー記事でも下記のように反応しています。
FRB、利上げ見送り 2022年1月以来 銀行破綻、不動産も悪化
米連邦準備制度理事会（FRB）は14日、利上げを見送り、政策金利の誘導目標を5～5・25％に据え置くと決めた。利上げの見送りは2022年1月以来11会合ぶりで、今回の利上げ局面では初めて。FRBは記録的な物価上昇（インフレ）を抑制するため急ピッチで利上げを続けてきた。だが、今年に入り銀行破綻などの副作用が出ており、景気への影響を見極める姿勢に転換した。
（引用：ヤフージャパン）
「コロナ禍の対策による副作用、またその他の物価高要因によりインフレ急上昇」
そして
「インフレ急上昇を抑制する急ピッチな利上げの副作用が出ている中で影響を見極める」
とのことですが、何かしら経済に混乱が起こるときに全ての法人・個人を救済するのは不可能です。
米連邦準備理事会（ＦＲＢ）はおおよその副作用（先日の銀行破綻を含め）を承知の上で、その時その時に最善と思われる合理的な政策に終始しているとの姿勢ですが、この点もまた万人に支持されることはないながらも然るべき方法に進めているのではないでしょうか。
アメリカ不動産は悪化していない
ちなみにヤフー記事による
「FRB、利上げ見送り 2022年1月以来 銀行破綻、不動産も悪化」
とのタイトルだけを読むと、さも利上げ見送りと不動産の悪化が連動しているかのように思えてしまいます。
もちろん政策金利はモーゲージ金利に影響しますので、金利上昇により不動産売買の成績に影響が出ていることは事実です。
具体的にはモーゲージ金利の上昇により
⇒ 申し込みそのものの条件が厳しくなった（申し込みが出来ない）
⇒ 返済額が増えた（返済は出来るかもしれないが躊躇する）
⇒ 融資審査を通らなかった（慎重に構える金融機関により判断基準がより厳しい）
等で、融資を受けて物件を購入したい層の数が大きく落ち込んでいることが原因です。
とはいえ、この点はよくよく事実を直視してみると
「融資を受けたい個人にとっては厳しい時期」
というのは事実ですが、同時に現金購入者にとっては金利は全く関係のない話です。
この点は地域市場によって状況が大きくことなるものの
⇒ 東西海岸を代表する地域のように物件価格が高額な地域
⇒ 中西部のように物件価格がまだ安い地域
では、どちらが現金購入の割合が多いかは感覚的にも分かるのではないでしょうか。
当然ながら、現金購入しやすいのは後者の地域です。
また融資を受けるにしても中西部の物件はまだまだ安いですから、そうすると融資を受けるにしても審査を通過する可能性はより高いことになります。
事実、たった今も
- 法人
- 個人
の双方をアメリカ不動産市場に案内中の私(佐藤)が見ている風景はとても
「不動産は悪化」
などではなく
「不動産は活況」
なのです。
すなわち投資家にとっては有利な状況は引き続いており、金利が高止まりする現状ではむしろ投資物件を購入するのに交渉がしやすい時期、ということになります。
まさに
「大衆とは反対の動きをとれ」
とはこのことで、大衆に
「アメリカ不動産は悪化」
と知らされて人々が尻込みする今の時期に、首尾よく価格交渉を展開して購入するのが吉とでます。
もちろんメディアの傾向として大衆受けする書き方で記事を出すことは性ですが、その裏では投資家にとっては好機が続いていることになります。
そこで、今のタイミングで一般大衆に告知される流れを
- モーゲージ金利
- 物件価格
- 販売数
- 在庫数
の点から総合的に捉えみましょう。
政策金利が据え置かれ年内は残り2回のみの値上げとされる点も踏まえ、少し先の市場を俯瞰してみたいと思います。
明日に続けます。
