アパートコンプレックスの失敗例に学ぶ ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資での

成功例

失敗例

を数多く見てきましたが、最近、おそらくはアメリカの不動産史に残るだろうレベルの事件がありました。

アパートコンプレックスに関する投資案件で、空恐ろしいお金が失われています。

およそ資産形成の手段としてアメリカ不動産投資は相当手堅いと考えていますが、それでも一つひとつのステップは慎重に進めるべきですし、十分な前知識を持って徐々に進めるべきです。

ここでいう徐々に進めるとは具体的には

「小さい物件から始める」

という意味であり、間違っても商業レベルのマルチファミリー物件に最初から飛び込まない方がよいと思います。

私(佐藤)の最初の物件は2ベッドルームのコンドミニアム物件でしたが、最初の取引は前知識はあっても実際にやってみないと見えなかったことばかりで、いささか慌てた記憶があります。

けれども最初はそこが私(佐藤)のレベルであったわけで、それから徐々に大きい物件を扱う中で慣れていったのです。

空手であれば初心者がいきなりブラックベルトに挑むのは無謀の極みでしょうし、初心者なら初心者でホワイトベルトから始める必要があります。

不動産投資も同様に、いきなりブラックベルトから始めるのは無謀というもの。

けれどもの今回ご紹介する実例は、まさに最初からブラックベルトに飛び込んでしまった例のように思います。

日本の剣道や茶道などで修業における段階を示したもの

守破離（しゅはり）

という概念があると思いますが、

守… 師や流派の教え、型、技を忠実に守り、確実に身につける段階

破 … 他の師や流派の教えについても考え、良いものを取り入れ、心技を発展させる段階

離 … 一つの流派から離れ、独自の新しいものを生み出し確立させる段階

（引用：goo辞書）

まさにこのとおりで、アメリカ不動産投資も型、技を忠実に守り、確実に購入・運用技術を身に着ける「守」の段階から開始せねばならないと思うのです。

近年まれに見る損害をもたらした失敗例ですが、本日から数回に分けてご紹介する中で学べる部分が多くあるはずです。

その実例を見ていきましょう。

不動産投資失敗の実例

今回は公のニュースに出ている話ですので、そのまま実名でいきます。

ジェイ・ガジャベリ氏は近年のコロナ禍においてアメリカ不動産のブームに上手に乗れた投資家の一人です。

けれどもそれと同じくらい、或いはそれ以上のレベルで不名誉を被った投資家でもあります。

インドからアメリカに移住してきた61歳のガジャベリ氏は、不動産投資の世界に飛び込む前はダラスで週60時間労働のIT労働者でした。

余談ですが、私(佐藤)のインド出身の友人・知人たちもおしなべて優秀な人々が多く、数字に強い彼らはその多くが

会計事務所

IT系企業

AI関連企業

等に努めています。

ガジャベリ氏もその一人で、IT系企業に従事していたわけです。

そんなガジャベリ氏が立ち上げた会社は昨年に5億ドル相当、7,000戸以上のサンベルト・アパートメント・ビルを所有し、ヒューストン最大の地主の一人となりました。

実にパンデミック以前から過去4年間、ガジャベリ氏は何十人もの小口投資家からの資金をもとに不動産帝国を築き上げたのです。

ガジャベリ氏の手法は投資家向けカンファレンスやYouTubeのビデオで

「不動産投資で2倍のリターンが得られる」

と豪語するものでした。

その内容は

購入したユニットをアップグレードし

賃料を上げ

3年後に売却して利益を得る

という計画で、商業ビルを購入するというものでした。

このように、近年はYouTubeで投資案件を紹介する事例は数多く見受けられます。

ガジャベリ氏の宣伝文句の根底にあったのは

「暮らす場所は全ての人々に必要だ」

という普遍的な需要です。

この住に対する需要が尽きないことは間違いない一方で、だけれども

住に対する需要

購入する物件

この2つには何の関係もありません。

ガジャベリ氏が立ち上げたアップルズウェイ・インベストメント・グループのウェビナーで投資家たちにこう語っていたのは

「景気が悪くなっても、私は利益を損なうことはありません。」

というものでした。

ところがその結果は大きく違うものでした。

本年4月、ガジャベリ氏の会社は差し押さえにより4つのアパートコンプレックスの実に3,000戸以上のアパートを失っています。

ガジャベリ氏の言を信じて投資した投資家は数百万ドルを失うことになったのです。

差し押さえで3,000戸以上を失うとは、尋常な数ではありません。

一体何が起こり、どんな流れで3,000戸以上が差し押さえとなったのでしょうか。

ここからガジャベリ氏が会社を立ち上げて実際に不動産帝国を築き上げるまでの流れとその後を見ながら、事の問題点と注目するべき学びのポイントを押さえてみましょう。

近年稀に見る差し押さえ劇となった本件を数字だけ見ると

「不動産投資は怖いものだ」

という先入観に駆られてしまいますが、実際は人災であることが良く分かると思います。

明日に続けます。