こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで不動産投資を実行する上で、およそ日本を含むアメリカ国外から投資する方々が物件購入と合わせて検討するものに
「リビング・トラスト（生前委託）」
があります。
アメリカの良いところは移民に対し寛大な施策は今なお多く、アメリカで暮らしておらずとも（アメリカから見た）外国人でも不動産をしっかりと所有できるのも寛大な施策の一つです。
かの国のように
「土地は政府の所有ですよ」
ということはなく、その敷地の上下は
上は空の遥か上から
下はマントルの下にあるのが核のど真ん中まで（本当）
法律上は誰でも
「私の所有です」
と語ることが出来ます。
けれども世界中の誰もがアメリカ本土の不動産を自分名義で購入できる一方で、自分名義で所有したままだと困ることがあります。
厳密には（アメリカから見た）外国人に限られず、アメリカ本土で暮らすアメリカ市民と永住権保持者・ビザ保持者に共通して言えることですが、それは
「相続時の問題」
です。
いざ個人名義で物件を所有している場合、自分名義のままでいつかその時がくると必ず不動産資産は相続の対象となります。
その悲喜こもごもの数限りないドラマはさておき、きちんとしている人々はそのいつかの時に備えてしっかりと準備をしているものです。
その方法は
物件を法人名義にしておく
遺言書を残す
等様々ありますが、いずれにせよ故人となる前に準備しておくことは良い考えだと思います。
【 免責 】
佐藤は弁護士資格を有していません。本シリーズで語るリビング・トラスト（生前委託）については個人の知識と経験をベースにするものです。実際にリビング・トラスト（生前委託）を検討される場合は、必ず遺産専門の弁護士にご相談ください。
個人名義によるトラブル
そこでここは大切な話しですので生々しい話でお伝えしておきたいと思いますが、仮に
- 物件所有は個人名義のまま
- 法人所有にする予定はない
- 遺言も残していない
という場合はどうなるのでしょうか？
この場合、
アメリカ国内で暮らす市民、永住権保持者、ビザ保持者
アメリカ国外の外国人
のいずれの立場であれ、十中八九、その物件所有は裁判所管轄に入ります。
このことを英語で
Probation（プロベイション：審査、検定、試用期間など）
と言います。
アメリカ人であっても個人名義の所有者が相続について明確な意思を残していない場合、
「はて、この物件の権利は誰に帰属するべきか？」
の査定を裁判所が行うことになるのです。
その物件のDeed（ディード）タイプが
Community Property（コミュニティ・プロパティ）
Joint Tenancy（ジョイント・テナンシー）
の類であれば自動的にその名義に記載されている生存者に渡ることになりますが、それ以外の大抵の場合は法的に有効な遺書なしにはProbation（プロベイション）に入り、生き残っている遺族の中で相続されるべき対象者が判断されることとなります。
けれどもここで誰にとっても困るのが、「裁判所判断が下されるまでの期間」です。
この点は州毎に
- Probation（プロベイション）の手続き方法
- Probation（プロベイション）にかかる時間
等は違いがあり、例えばカリフォルニア州の場合はProbation（プロベイション）のプロセスで決着がつくのに
「40日間かかる」
と言われています。
けれども実際はそう簡単にはいきません。
- 政府機関の処理が遅い（特にパンデミック以降）
- 相続対象者が複数いる場合は手続きが余計に複雑になり得る
- 各相続者の対応がバラつきがあり求められる書類の提出にすら時間がかかる
- 書類の不備を指摘された場合、その通知とその返答に時間がかかる
等で、まずスムーズに40日以内に終わることの方が少ないものです。
外国人の場合は更に無理がある
そしてこれがアメリカから外国人、すなわちアメリカ国外からアメリカ不動産を購入する個人の場合は更に話が複雑になります。
もちろん裁判所の対応は
アメリカ市民、永住権保持者、ビザ保持者
それ以外の外国人
で違うということはありませんし、その扱いは完全に平等です。
けれども想像してみてください。
例えば日本にいる遺族が
「そういえば、(故人は)アメリカに不動産を所有しているはずでは？」
と気づいたとしても、
「相続の手続きはどうなるのかな。。」
と、何も知らされておらずとも手続きが分からずに困ることになります。
仮に知らされていたとしても、その名義が故人のままではどうなるのかといえば、先にお伝えしたようにProbation（プロベイション）の手続きに入ることになります。
すなわち残された遺族としてはアメリカの管轄裁判所を相手に、自分が正当な相続の権利がある遺族であることを証明せねばならないのです。
もちろん現地の相続専門の弁護士を雇うことで手続きを進められないこともありませんが、その手続きかかく時間とお金はそれなりのものになります。
そこでProbation（プロベイション）手続きを必要としないスムーズな相続或いは売却を実現する手段の一つが
リビング・トラスト（生前委託）
です。
本シリーズではこのリビング・トラスト（生前委託）について、その詳細を多角的に見ていきましょう。
不動産投資コンサルタントとして目にしてきた実体験も交えながら、その概略をお伝えしていきたいと思います。
明日に続けます。
