こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産の場合のエクイティ投資についてお伝えしています。
不動産投資におけるエクイティとはバランスシートを置き換えて考えると
Asset(アセット、資産) = Liability(ライアビリティ、負債) + Equity(エクイティ、資本)
これがそのまま
不動産資産 = 借り入れ総額 + 資本（エクイティ）
になり、
不動産資産 = 借り入れ総額 + 頭金
であり、平たく言えば
「物件の開発にあたる頭金に出資し、エクイティの一部を所有する投資」
です。
これを身近に例えると、例えば知人が
「今度、土地を取得して一戸建てをその上に立てて賃貸物件して運用する」
「立地はこの通り抜群」
「頭金の一部に出資してくれないか？」
「その代わり、君は出資するだけで運営上の責任は一切ない」
と誘われた時、実際に頭金一部を出資する行為がエクイティ投資です。
例えば頭金が$200,000必要だった場合、あなたが$160,000、発起人が$40,000出資したとすると
$160,000: $40,000 = 4:1
で、あなたは80%のエクイティを所有することになります。
これがエクイティ投資と呼ばれるものであり、自分自身は純粋にエクイティ（一般的には頭金）に対して出資するのみであり、その運営母体に何かしら不具合が生じたとしても自分としてはエクイティ（頭金）に対して投資しただけですから、運営上の責任は何ら背負うことはないのです。
そしてリターンの分配は
自分:発起人 = 4:1
ということであれば、受け取るリターンの割合もそのまま自分が80%で、発起人が20%ということになります。
この関係を今度は法的な定義の観点から見ていきましょう。
GPとLP
エクイティ投資の場合は
「運営上の責任は何ら背負うことはない」
「純粋に出資しただけの立場」
と前述しましたが、これはどういうことでしょうか。
この点もエクイティ投資において理解しておきたい点ですが、エクイティ投資の場合の登場人物（カテゴリー）には
General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）
Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）
の2種類の人々がいます。
パートナーですからお互いが協業する意になりますが、ゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーには明確な違いがあります。
その簡単な定義は下記の通りです。
General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）
「ゼネラル・パートナー」は、一般的には事業パートナーシップや限定パートナーシップ（特にベンチャーキャピタルやプライベートエクイティなどの投資ファンド）の一部のパートナーのことです。
最大の特徴としてゼネラル・パートナーは経営的責任を持ち、日常の業務運営に積極的に関与する必要があります。
特に財務的なリスクも持つことが一般的であり、企業が破産した場合などにはパートナーシップの負債を全額負担する可能性すらあるものです。
日本語では
「一般社員（共同経営者）」
「全権パートナー」
等に訳されている場合が多く、これは役割がパートナーシップ間で全体の管理と運営を行いその成功と失敗に直結したリスクを負ためではないでしょうか。
Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）
投資パートナーシップ（例えばベンチャーキャピタルや本シリーズで語るエクイティ投資）上の「リミテッド・パートナー」とは純粋に「出資者」のことを指します。
リミテッド・パートナーは資金を提供し、その投資に対して利益の一部を受け取る立場にあるものの、パートナーシップとはいえ日常業務の運営や管理には関与することはありません。
リミテッド・パートナーの責任は投資した金額に限られ、パートナーシップが破産した場合でも、出資以上の負債を負うことはないのです。
日本語では
「限定パートナー」
「限定社員」
「出資者」
等に訳されており、権限とリスクが限定的なのがリミテッド・パートナーです。
。。。
かくして、エクイティ投資に出資する時はそのパートナーの種類は
General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）
Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）
の2つがあること、また通常は出資するのみの立場としてはリミテッド・パートナーの立場になることを覚えておきましょう。
このことは言葉の違いのみならず、前述のようにゼネラル・パートナーとなると相当な責任を背負うことになります。
自分自身がその不動産開発の発起人グループの一員になるのでればゼネラル・パートナーの立場になるのが当然ですが、出資を誘われただけなのにゼネラル・パートナーになることはちょっと話が違います。
この点をよく把握せず、うっかり知らぬ間にゼネラル・パートナーになってしまうと、その経営責任を問われる立場の一人になってしまう危険性がありますので
「エクイティ投資に出資する場合、自分がリミテッド・パートナーになることを確認する」
このことは必須の作業と言えます。
この点は非常に重要なポイントですので、ゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの違いについて、もう少し掘り下げてみましょう。
明日に続けます。
