エクイティ投資の本質 – リミテッド・パートナーの目線では（欠点）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産のエクイティ投資について、昨日はLPの利点についてお伝えしました。

昨日お伝えした通り、役割としてのLimited Partner（LP、リミテッド・パートナー）の利点は

• リスク限定
• 満足な収益性
• 時間と労力の節約

です。

リミテッド・パートナーとして案件に参加することの魅力は上記のまま

「限定されたリスクの中で、時間と労力をかけずに、満足なリターンを得られる」

というところにありますが、この点について補足すると、満足な収益性とは

「投じた資金に対してのリターンが高くて満足」

というのみならず、ここには

「投じた資金に応じて手元に残るお金が増える」

という点にも注目する必用があります。

手元に残るお金が増えるとはどういう意味かといえば、アメリカ不動産へのエクイティ投資では

１．エクイティ投資により所有権を割合に応じて取得

２．当年に減価償却費が発生

３．出資比率に応じて減価償却費を経費計上

という式で、自分のPassive income（いわゆる不労所得）に対してぶつけることが出来るからです。

すなわちアメリカの税法では不動産投資に対する減価償却控除は、投資家が持つ所有権の割合に応じて取ることができます。

エクイティ投資の場合もLimited Partner（LP、リミテッド・パートナー）として参加する場合、LPはその出資比率に応じて不動産の減価償却を享受することができるわけです。

ただしこのような控除を活用するためにはその投資が「活動的参加」または「物的参加」の条件を満たしている必要がありますので、公認会計士に確認することが肝要です。

また公認会計士に聞く以前に、案件を段取りするGeneral Partner（GP、ゼネラル・パートナー）にも減価償却控除について問い合わせ、認識を合わせておく必要があります。

更にいえば減価償却のみならず、年間に支払う年間利息合計についても同様です。

一般的には、アメリカでは不動産投資における負債（つまり、借金）の利息は通常、税務上の経費として控除できます。

不動産投資が収益を生むビジネス活動と見なされ、その経営に必要な費用（この場合は借金の利息）は税務上の経費として控除可能とされるからです。

そこで不動産投資が本シリーズでお伝えするパートナーシップやLLC（Limited Liability Company）などのパススルー企業（法人が税金を払わず、所得や損失が直接株主やパートナーに流れる仕組みの法人）を通じて行われる場合、通常、その税務上の利益や損失は出資者（パートナーやメンバー）に配分されます。

すなわちLimited Partner（LP、リミテッド・パートナー）の立場としては出資した比率に応じて、年間利息合計についてもその割合分が経費計上できる理屈になります。

ただしここはあくまでもアメリカの税制としての解釈となり、

• 減価償却
• 利息合計

これらの経費計上が出資比率に応じて可能であることは間違いないかは、General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）によく確認するようにしましょう。

ここから今日は、Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）として出資する上での欠点について見ていきます。

Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）の目線

リミテッド・パートナーの欠点：

制御権なし

リミテッド・パートナーは、事業組合体の運営に対する直接的な影響力がほとんどないか、全くないという点が大きな欠点です。

全体的な戦略や重要な決定は、通常、ゼネラル・パートナー（経営者）が行います。

流動性の欠如

LPの投資は通常、固定された期間（ロックアップ期間）投資を継続することが求められ、その期間中に資金を引き出すことは困難です。

その為、仮に自分に緊急の資金需要が生じた場合に問題が生じる可能性があることは理解しておく必要があります。

利益分配の遅延

LPの投資家は、投資物件が売却されるか、キャッシュフローが発生するまで利益を得ることは極めてまれです。

また初期の投資回収はゼネラル・パートナーへの報酬や優先的な利回りの支払いなどに用いられる場合もあり、投資家が利益を享受できるのはそれらが満たされた後となるのが通常です。

リスク

投資全体が失敗した場合、投資した資金を失うリスクがあります。

LPとしての責任は出資額までで限定されるものの、LPは直接的な管理権限を持っていないため、ゼネラル・パートナーの管理能力や選択に大きく依存せざるを得ないリスクがあります。

透明性の欠如

案件に関して全てのLPが全ての情報を得られるわけではなく、事業の全体像を把握するのは難しい場合があります。

ゼネラル・パートナーが事業に関する詳細な情報を持っている一方で、LPはそれを必ずしも共有されない場合があるからです。

例えばよくあるのが、進捗の不透明さです。

GPはプロジェクトを成功させる上で忙しく動き回りますが、

「現場で起こっている出来事を毎日報告します」

ということはほぼあり得ません。

悪気なく、忙しすぎて頻繁な報告は不可能なのが通常です。

この為、LPとしては

「進捗はどうなっているのか？本当にエグジット出来るのか？」

とハラハラせねばならない場面も多かれ少なかれあるかと思います。

。。。

ここまでに

General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）

Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）

の役割と利点・欠点の双方を見てきました。

ここから、エクイティ投資に関して実例を見ていきましょう。

明日に続けます。