エクイティ投資の実例

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資についてお伝えしています。

昨日までは

General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）

Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）

のそれぞれの役割と、それぞれの利点・欠点についてみていきました。

ここまでで分かる通り、アメリカ不動産へのエクイティ投資にはLPとして出資することで

⇒ 自分は運用には携わらない（運用技術はなくても問題ない）

⇒ 責任は自分の出資額範囲のみ（経営責任はない）

⇒ 出資額の割合に応じて減価償却費と支払い利息の経費計上が見込める（GPに要確認が必要）

ということになりますから、そうすると

「大きなプロジェクトを開発するのは無理」

「けれども出資はしてみたい（相応のリターンを期待したい）」

という投資家にとっては検討対象となるわけです。

実際に多くの投資家には

「アメリカ不動産に興味があるけれども自身がない」

という方は多く、包み隠さず言えば、確かに物件を所有する上では購入の段階から運用に至るまで

リアルターとのやりとり

エスクロー会社とのやりとり

プロパティマネージャーとのやりとり

（必要に応じて）地元役場とのやりとり

等、

「出資したら自分の役割は終わり」

というわけにはいかない側面があります。

この点を弊社のような会社が間に入って直接取引のお手伝いをしていることになりますが、それでも

「佐藤による日本語のサポート付きで現地とやりとりできるとはいえ、願わくは経営判断等もプロに委ねたい」

という場合もあるかもしれません。

そんな方にこのエクイティ投資はお薦めですので、案件に興味のある方はご連絡ください。

エクイティ投資の実例

そこで本シリーズではここから、エクイティ投資の実例について見ていきましょう。

エクイティ投資の実例

エクイティ投資の案件を検討する際に精査するポイントは複数ありますが、時間を無駄にしない為にも

「まずは大局を見る」

という方法で資料を見ていくことをお薦めします。

細かい項目や数字、或いは物件に使われている素材など二の次もよいところで

「ああ、この開発案件の立地はいいな」

と思ったら、

「Project Overview（プロジェクション・オーバービュー、開発案件の概要）はどうなっているだろう？」

と一番初めに見るべき資料です。

このように案件を精査することを

DD（Due diligence、デューデリジェンス）

と呼び、投資可否を判断する上で案件の詳細を精査するという必須の作業工程です。

投資可否判断はデューデリジェンスの質に全てがかかっていると言っても過言ではなく、仮にその投資が失敗してしまえば

「自分のデューデリジェンスと見立てが甘かった」

となります。

投資も事業と同じで当初の予定通りにいかないことはいくだでも起こりますから、けれども

• 経済環境良し
• 立地良し
• 案件良し

という三拍子が揃っているのであれば、結構な確率で予定通りのリターンを得られるものです。

そこでDD（Due diligence、デューデリジェンス）は必須の行為となりますが、その一番初めにざっくりとみるべきが

Project Overview（プロジェクション・オーバービュー、開発案件の概要）

ということになります。

本年私(佐藤)の元に届いたエクイティ投資案件の一つから、そのProject Overview（プロジェクション・オーバービュー、開発案件の概要）を実際の数字で並べてみます。

Project Overview

Planned Project	12-Story, Mid-Rise Rental Apartment Community
Number of Units	259 Units
Unit Plans	Studio, One Bed / One Bath, Two Bed / Two Bath, 3 Bed / 2 Bath
Residential Area	233,569 SF
Commercial Area	29,535 SF of ground floor retail + 1,584 SF of private offices
Site Area	77,950 SF (1.78 acres)
Average Unit Size	902 SF
Amenities	Rooftop Pool, Clubroom, Gym, Park, Offices & Kid’s Room
Parking	3-Level Covered Parking With 302 Parking Spaces
Average Rental Rate (PSF)	$3,941 / Month ($4.37/SF)
Total Development Cost	$181M (Equity: $72.2M + Debt: $108.3M)
Investment Period	3.5 years
Stabilized Cash and Cash	9.89%
Stabilized Return on Cost	6.08%
Investor IRR	21.18% (Net to Investor)
Equity Multiple	1.90x

プロジェクション・オーバービュー （日本語訳）

計画プロジェクト	12階建ての中層賃貸アパートコミュニティ
ユニット数	259ユニット
ユニットの計画	スタジオ、1ベッド/1バス、2ベッド/2バス、3ベッド/2バス
居住エリア	233,569平方フィート
商業エリア	地上1階の小売りスペース：29,535平方フィート + 専用オフィス：1,584平方フィート
敷地面積	77,950平方フィート（1.78エーカー）
平均ユニットサイズ	902平方フィート
設備・施設	屋上のプール、クラブルーム、ジム、公園、オフィス、子供用ルーム
駐車場	3階建てのカバード駐車場（駐車スペース数：302）
平均賃料率（1平方フィートあたり）	月額賃料：3,941ドル（1平方フィートあたり：4.37ドル）
総開発費用	総開発費：$181ミリオン（出資：$72.2ミリオン + 借入：$108.3ミリオン）
投資期間	投資期間：3.5年
安定したキャッシュフローおよび現金	安定したキャッシュフロー利回り率：9.89%
安定した投資利回り率（コストに対する）	安定した投資利回り率（コストに対する）：6.08%
投資家の内部収益率（IRR）	投資家の内部収益率（IRR）：21.18%（投資家への純利益）
エクイティ・マルチプル	エクイティ・マルチプル：1.90倍

詳細について見ていきましょう。

明日に続けます。