エクイティ投資からのリターンを確認する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資についてお伝えし、実際の数字情報をもって事前のDD（Due diligence、デューデリジェンス）手順を確認しています。

もっぱらデューデリジェンスに関しては

「この方法であらねばならない」

という決まりはなく、渡される情報をもって投資するか否かを決断することが目的ですから

１．その案件に関する全てを把握する」

２．不足情報があれば請求する」

３．自分の投資基準と照らし合わせる

という3つのステップを通じて

「投資を実行する（実行しない）」

が決定することがゴールです。

ここでは実例の数字をもってデューデリジェンスの進め方を一つの参考例としてご紹介していますが、この案件の立地そのものは

フロリダ州タンパ近郊

です。

フロリダ州タンパは非常に発展しつつある地域の1つであり、この一帯では地域の発展に乗じて不動産開発が積極的に進められています。

案件の立地は主要道路にも近く、至って健全なパターンであることは分かります。

そこで立地は良好である前提で数字上の検証を進めていますが、デューデリジェンスの進め方のコツは例によって

「まずは森全体を見て、それから木々を見る」

です。

立地を確認して良しとみたら、次に最も大きな数字を最初に確認し、

「自分が投資に求めるリターンは十分なレベル」

ということであれば、そこから更に詳細を見ていきます。

そこで昨日は大元の数字情報として

総開発費用（出資額 + 借入額）

を見て概要を掴みました。

ここから今度は自分の最終目的に直結し得るリターンを確認してみましょう。

プロジェクション・オーバービュー （日本語訳）

計画プロジェクト	12階建ての中層賃貸アパートコミュニティ
ユニット数	259ユニット
ユニットの計画	スタジオ、1ベッド/1バス、2ベッド/2バス、3ベッド/2バス
居住エリア	233,569平方フィート
商業エリア	地上1階の小売りスペース：29,535平方フィート + 専用オフィス：1,584平方フィート
敷地面積	77,950平方フィート（1.78エーカー）
平均ユニットサイズ	902平方フィート
設備・施設	屋上のプール、クラブルーム、ジム、公園、オフィス、子供用ルーム
駐車場	3階建てのカバード駐車場（駐車スペース数：302）
平均賃料率（1平方フィートあたり）	月額賃料：3,941ドル（1平方フィートあたり：4.37ドル）
総開発費用	総開発費：$181ミリオン（出資：$72.2ミリオン + 借入：$108.3ミリオン）
投資期間	投資期間：3.5年
安定したキャッシュフローおよび現金	安定したキャッシュフロー利回り率：9.89%
安定した投資利回り率（コストに対する）	安定した投資利回り率（コストに対する）：6.08%
投資家の内部収益率（IRR）	投資家の内部収益率（IRR）：21.18%（投資家への純利益）
エクイティ・マルチプル	エクイティ・マルチプル：1.90倍

詳細について見ていきましょう。

プロジェクション・オーバービューに出てくるリターンの指標はその項目が一定していませんが、少なくともリターンの種類で押さえておきたいのは

• キャッシュフロー利回り率
• 投資利回り
• 内部収益率

の3点です。

各定義を簡単に説明します。

キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）

キャッシュフロー利回り率は直接的な現金収入を評価する指標で、通常は年率で表されます。

不動産投資では頻繁に使われ、

キャッシュフロー利回り率 = (年間の純キャッシュフロー / 初期投資額) * 100%

で計算されます。

上記の例では9.89%ですから、仮に100万円投資すると年間で98,900円のキャッシュフロー（9.89%）が得られる、という期待値です。

投資利回り率（Return on Investment）

投資利回り率はROI（Return on Investment）とも呼ばれ、全体的な投資の効率を示す指標です。

投資利回り率は得られた利益を投資コストで割ることで計算されます。

この利益には資産の価格上昇によるキャピタルゲイン（売却利益）も含まれる場合があり、すべての収入源（家賃収益、売却利益など）と全ての経費（管理費、修繕費など）を考慮に入れます。

上記の例では投資利回り率が6.08%である場合、資産の運用に関連する経費や資産価値の変動（キャピタルゲインまたはキャピタルロス）により最終的に6.08%と見なされていることになります。

内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）

内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）は投資の収益性を評価するための指標の一つです。

IRRは投資プロジェクトの現在価値（NPV: Net Present Value）がゼロになるディスカウントレートを指します。

ディスカウントレートとは、お金の時間価値（時間が経つとお金の価値が下がるという経済の原則）を反映している指標です。

インフレ基調の世界ではお金の価値は徐々に下がっていくという前提に立つと現在のキャッシュフローの価値と将来のキャッシュフローの価値は明らかに違いますから、将来のキャッシュフローを現在価値に換算するためにディスカウントレート（割引率）が使われるわけです。

このディスカウントレートは投資家が受け取る予想されるリターンを表しており、その値が高ければ高いほど、投資はより収益性が高いと評価されることになります。

IRRは投資案件を比較評価したり、投資の収益性を判断したりする際に一般的に使用されるわけです。

そこで上の実例で

「投資家の内部収益率（IRR）：21.18%（投資家への純利益）」

ということは、このエクイティ投資が投資期間全体で年率換算で21.18%のリターンを投資家にもたらし得る、ということを示していることになります。

ここでいう「純利益」とは全ての投資コストや運用費を差し引いた後の投資家への最終利益を指すものです。

年率21.18%とは相当なリターンですから、この実例のエクイティ投資は

「良好な立地（フロリダ州タンパ）の年率21.18%を実現し得る投資」

ということになります。

明日に続けます。