保険業界に台頭してきた2つの懸念

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資において保険は必須のアイテムです。

およそ賃貸行為においては

• 物件の経年劣化
• 自然災害
• 不慮の災い
• テナントおよび関係者の行為

のいずれかに起因して保険適用を検討する場面が出てきます。

常日頃は不要は保険ですが、いざという時の為に保険は必要は否かといえばそこに論議の余地はなく、全ての賃貸物件において保険はかけられるべきです。

余談ですが、法律上は

「不動産物件を所有する者は保険を掛けねばならない」

という決まりはなく、強制的に要求されるのは

「融資を受けて物件を購入する時」

のみです。

融資を受ける対象物件の使われ方が

⇒ オーナーの住居用

⇒ 賃貸活動用

のいずれであれ融資元としては何かあった時の為に自分たちの融資額は補償してもらわねばなりませんから、貸したお金がきちんと戻ってくるように、融資条件として保険への加入を必須にするのです。

それ以外の場合は第三者に保険加入を要求されることはなく、保険に加入するか否かは自己責任による判断となります。

もちろん投資家としては保険に加入しない判断はするべきではなく、いかなる投資物件を購入する場合でも保険加入は必須です。

ところがアメリカ不動産の保険業界では今、2つの深刻な問題に接しています。

深刻な問題とは

• サービスの低下
• 保険料の高額化

の2つです。

それぞれについて問題の本質を簡潔にみていきましょう。

保険代理店担当者の質の低下

背景として、アメリカの不動産保険業界は急速なテクノロジーの進展と経済の変動により、大きな変化を遂げてきました。

特にインターネットの普及により保険の申し込みプロセスが簡略化され、多くの人々がオンラインで保険に簡単にアクセスできるようになりました。

一面、

「簡単に申し込めるようになった」

といえば聞こえは良いのですが、その反面保険代理店担当者の役割とサービスの質が低下しています。

サービスの質が低下の一方となる理由は、個人的な見解としては

担当者の知識が薄くても成り立つ

多くの人々がオンラインで直接保険に申し込むため、良い意味ではそのプロセスのほとんどが自動化されています。

オートメーションの意味では保険会社と被保険者のお互いの時間を省ける側面がありますが、言い換えると、オートメーション化がなされる上ではその間に保険担当者がマニュアルの仕事で入り込む必要はないのです。

そうすると保険担当者としては当然然るべき資格を取得する上で知識としては一旦は勉強したはずですが、実際にその知識を生かしてマニュアルで仕事をする機会は大きく減少してきました。

結果として資格を取得する過程で学んだ知識もオートメーションで必要とされない為、その知識は薄れていくはずです。

直接の対話がない

前述に続きますが、オートメーション化されたということは、保険担当者は被保険者との対話の機会は少なくなっています。

すると、このようなオートメーション化が進む以前から保険業界に携わるエキスパートたちは問題ないのですが、近年保険業界に入ってきた新規の社員の場合、明らかに経験に裏付けられた知識で劣ってしまうのです。

結果として、保険の専門知識と個別のニーズに対する適切なアドバイスの提供が欠如が起こりやすく、一般的な回答に満足している顧客は少なく、真に役立つカスタマイズされたソリューションの需要が高まっているのが昨今です。

保険料の増加

そして昨今の物価高や経済の変動により

• 人的コスト
• 物的コスト

の双方が上昇しつつあり、これがプレミアムの高額化につながっています。

不動産投資家にとって保険のコストがキャッシュフローに与える影響は無視できないものとなりつつあるのです。

高い保険料は投資家にとって負担となり、資金の有効な配分と適切な補償を求めるバランスを取るのが難しくなっています。

このようなプレミアム料金の増額は投資家がリスク管理に対する適切な保険プランを選ぶ能力を制限し、長期的には業界全体の安定性に影響を与える可能性すらあると思います。

。。。

ここでは現在の保険に絡んだ問題を2点指摘しましたが、これら

• 保険代理店担当者の質の低下
• 保険料の増加

の2つが示唆する問題点と解決方法は火を見るよりも明らかで、それは

⇒ 保険に対する知識を身に着けること

⇒ 保険代理店担当者に頼ることなく自分で判断力を磨いていくこと

この2点につきます。

過去は卓越した保険代理店担当者がサポートしてくれましたから、ある意味大船に乗った気分で任せることが出来たものです。

つい先日もある保険料支払いのことで保険代理店担当者に問い合わせた時のこと。

「この保険料の増額の理由は何だろうか？」

と尋ねたところ、

「それは〇〇の理由で増額になっています。」

との解答。

実は私(佐藤)はその増額理由を半ば確信していたのですが、担当者に裏を取ろうとしたところ、全く違う答えが返ってきたのでした。

そこで

「いや、〇〇が理由ではなくて、△△が理由なのでは？調べて欲しい。」

と依頼したところ、

「その通りでした。」

と何の謝罪もなく返ってきたのでした。

事程左様に

• 保険代理店担当者の質の低下
• 保険料の増加

の両方が起こっている昨今、アメリカ不動産事業において保険についても自分自身で知識を深め、自分で判断できるようになることは極めて大切です。

とりわけ知る、知らないでは保険会社に支払う料金が大きく違うことにもなりかねず、かつ補償額によって物件のパフォーマンスは大きく違ってくることが考えられますから、賃貸保険に必須の保険についても深く理解しておいた方が得策です。

そこで不動産投資家として知っておきたい保険とその種類について、本シリーズを通して知識を深めておきましょう。

明日に続けます。