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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産の保険についてお伝えしています。
保険代理店のサービスの質は下がりつつある
保険料は高くなりつつある
前者は私(佐藤)が肌感覚で感じることである一方で、後者については数字を根拠とする事実です。
もっぱら前者の「サービスの質が下がりつつある」とは何もアメリカの保険業界に限ったことのみならず、それ以外の業界でも多かれ少なかれ似たような事例はあるのかもしれません。
例えばアメリカ不動産業界の典型例として、インターネット技術が現れて以降の変革の大きなものに
「MLS(Multiple Listing Service、マルチ・リスティング・サービス)」
があります。
代表的なものとして住居用物件では
realtor.com
zillow.com
redfin.com
trulia.com
また商業系では
crexi.com
loopnet.com
等、それらMLSサイトには数多くのFor Sale物件が掲載されています。
今となっては信じられないかもしれませんが、インターネット技術が物件探しに活用される以前は大衆にとっては
- 専門誌
- 新聞広告
- ダイレクトメール
等が主な情報源であり、リアルター達の間でもファックスを使っての情報交換が主でした。
これがインターネット革命によりMLSが登場したことで、より簡単に情報が手に入るようになったのです。
その一方でリアルター個人の実力としては
⇒ 情報を深くえぐれる卓越したリアルター
⇒ 薄っぺらな情報止まりのリアルター
に二分化されている側面は否めないかもしれません。
むしろファックスの時代の時の方が物件一つひとつと向き合う姿勢が深堀されていたかもしれず、リアルター個々人の不動産を知り尽くしたサービスの質は、或いは昔の方が高かったかもしれないのです。
もちろんZ世代に見られるデジタルネイティブの世代にしてみれば不動産を知り尽くしたリアルターこそ過去の遺物かもしれず、或いはこれからの時代には必要とされないものかもしれません。
不動産権がブロックチェーンで管理されるようになればそれこそ
- タイトル会社
- エスクロー会社
等も不要になるかもしれませんし、仲介者としてのリアルターすら不要になってしまうことも近い将来起こり得るのではないでしょうか。
恐らく今はその転換点にあり、これと似たようなことが保険業界でも起こっていると思うのです。
不動産投資に必要最低限の保険知識
そこで今のような転換点はともすると最も中途半端な時代と言えるのかもしれません。
▼ 気鋭のリアルター達の助けを借りていた時代
▼ リアルターという存在が皆無の時代
恐らくはこの中間地点に差し掛かろうとしており、
◆ リアルターの実力に全振りできるかといえば出来ず
◆ 自分だけで不動産取引を完結できるかといえば出来ず
なんとも中途半端と言えるのが今の時代。
保険業界でも
◆ 保険担当者の実力に全振りできるかといえば出来ず
◆ 自分だけで保険取引を完結できるかといえば出来ず
とどっちつかずの時代にあるとすれば、答えはやはり
「自分で深く保険を理解して、自分で判断できる知識は身につけておくこと」
です。
そこでアメリカ不動産の保険を知る上で、ここでは典型的な保険の種類について見ていきたいと思います。
極力小難しく語ることなく、かつ全体像を捉えてみたいと思いますが、アメリカ不動産の中でも投資用住居物件保険の代表的なものに
DP1 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 1)
DP2 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 2)
DP3 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 3)
の3種類があります。
保険がカバーする内容をそのまま
Coverage(カバレッジ)
といいますが、これらDP1、DP2、DP3はアメリカの不動産保険の種類で異なるレベルのカバレッジを提供するものです。
これらの保険は通常賃貸物件に対して適用されており、それぞれの補償内容としては主に下記のような特徴があります。
DP1 (Dwelling Property 1)
DP1は最も基本的なタイプの補償内容で、
「指名危険"(named perils)」
のみをカバーします。
いわゆる火災、雷、爆発などの特定のリスクに対する補償のみを提供するものです。
またDP1は「実際の現金価値」（ACV）ベースでの補償が一般的で、物件の現在の価値（減価償却を考慮した後）に基づいて補償が支払われることになります。
DP2 (Dwelling Property 2)
DP2はDP1よりも包括的な補償内容であり、"指名危険"に加えて、その他の特定のリスクに対しても補償が効くことになります。
DP2ポリシーはしばしば「補償費用」 (replacement cost) ベースで、これは物件を修理または再建するための現在のコストに基づいて支払われます。
DP3 (Dwelling Property 3)
DP3は最も包括的な形式の保険で、"すべての危険"(all risks) または"オープン危険"(open perils) 補償とも呼ばれます。
すなわち補償に明示的に除外されていない限りは全てのリスクに対する補償が提供されるわけです。
DP3補償は通常「補償費用」ベースで、さらに通常は損失の使用損失（レンタル収入の損失など）もカバーします。
住居用の賃貸物件を対象とする保険タイプとしてこれら3種類を覚えておけば十分ですが、その違いを知るうえでそれぞれのタイプについてもう少し深く見ていきましょう。
明日に続けます。
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