住居用賃貸物件 ～ DP1

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資を実行する中で知っておくべき保険知識についてお伝えしています。

本シリーズのポイントとして

「保険業界でもサービスの質の低下が確認できる（佐藤個人の所感）」

「保険料は高くなる傾向」

とお伝えしましたが、投資事業においてリスク極小化で進める上では

「自分で知識を身に着けて、ある程度は自分で判断する」

ことは必須です。

けれども自分で知識武装する必要があるとはいえ、専門家と同じレベルで知識を身に着ける必要はありません。

けれども何も知らないままでは、それこそ中途半端な知識で判断を促してくるレベルの保険担当者に流されてしまいかねませんから、ある程度対局は掴んだ上で

⇒ 今起こっている状況は要は何なのか

⇒ ここでは何を判断せねばならないのか

⇒ その最適解は何か

といった程度は把握しておきたいものです。

そこでここでは住居用賃貸物件に紐づいた典型的な保険の種類として

DP1 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 1)

DP2 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 2)

DP3 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 3)

の概要を押さえていきましょう。

それぞれの定義につて昨日はさらっと触れましたが、ここでは最低限のレベルでやや深堀していきます。

住居用物件の保険種類を深く知ることで、それぞれの投資方針と照らし合わせて選んでいくとよいと思います。

DP1 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 1)

Dwelling Propertyの日本語訳は「住宅物件」が適切です。

いわゆる商業活動を行う物件ではなく、純粋に人が暮らすことを前提とした物件ということになります。

住居用賃貸物件も人が暮らすことを前提とした物件であり、この賃貸に出される住居物件にかけらえる保険の種類が

Dwelling Property（住宅物件）１～３

まで3種類あることになります。

その中でも最初のDP1（Dwelling Property 1）はアメリカで一般的な不動産保険の一つで、日本語で言えば

「指名災害（named perils）補償」

とも呼ばれます。

これは補償が明確にリストアップした特定の災い事情に対してのみ補償が提供される、というものです。

例えば、もしもあなたがアメリカ中西部で賃貸物件を所有しており、その物件にDP1保険を掛けているとしましょう。

その補償にはおそらく

• 火災
• 雷
• 爆発

等が指名危険として名指しで明記されているはずです。

そしてある日、自分が所有する物件で火災が発生して大きな損害が出たとします。

この場合は「火災」は予めDP1で明示されていた災いであり、事前に保険対象として指名されていた火災だからこそ、その不幸に対して保険会社は補償を提供することになります。

けれども反対に所有物件が洪水で被害を受けた場合はどうでしょうか。

この場合、洪水はDP1補償の指名災害に含まれていないため、洪水被害を受けたとしてもその被害に対する補償を受けることは出来ません。

要するに賃貸物件に掛けられる保険の中でもDP1タイプのものは補償範囲が限定的であるわけですが、より厳密にDP1がカバーする可能性のある災害パターンを挙げると

• 火災
• 雷
• 爆発
• 飛行機または車両による衝突
• 暴動
• 悪意による損傷（故意による破壊など）
• 風
• 雹（ひょう）
• 煙

突然のおよび偶発的な水の流出または漏れ

等が挙げられます。

正確にはご自身が保険を掛ける際の見積もりにどの災いが指定されているかが確認できますので、この指定災害の種類は確実に確認しておくようにしましょう。

補償金額の算出方法

そこでいざ保健を適用させるべき事象が発生した場合、実際にはいくらぐらいの補償がなされるのでしょうか。

補償額としては、DP1補償ではその補償金額が

「実際の現金価値」（ACV）

で計算されることが一般的です。

実際の現金価値とはそのまま

「この物件は、たった今(保険を適用させるタイミング)はどれくらいの価値があるのか？」

という意味ですが、ここで理解しておくべきは減価償却の概念です。

すなわち減価償却という形で物件の価値は毎年簿価で減少していくことになりますが、物件の現在の価値は減価償却を差し引いた上で考慮され、その現在価値に対して補償が行われることになります。

例えば10年前に購入した物件が火災で全焼した場合、補償内容が

「火災(指定災害)の場合、物件価値の100%が補償される」

となっていたとしても、現在の価値は過去10年の間に減価償却された分、減少していることになります。

結果として10年間の減価償却を差し引いた価値に対する補償金額となるのです。

かくしてDP1は一部の基本的なリスクに対する保護を提供する一方で、その範囲は限定的になります。

そうするとDP1は頼りない保険のようにも思えますが、その一番の利点としては3種類の保険の中でもプレミアム(保険料)が最も低い傾向にあることです。

すなわち毎年の保険料が低い分補償内容が制限されているといえ、ある種のトレードオフということになります。

かくしてDP1は費用対効果を重視し、特定の基本的なリスクに対する保護だけでよしとする不動産投資家にとっては十分な保険ということにあります。

けれどもより広範で包括的な保護を求める場合、DP2やDP3といった他のタイプの保険を検討することが必要があります。

保険の種類について、明日に続けます。