こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
デベロッパーが手掛けた新築ではなく、自分で賃貸物件を建築する選択についてお伝えしています。
昨日までに挙げた例はいずれも
ミリオン単位の予算
利益は50万ドル以上（長期保有でミリオンも十分に可能）
という案件でした。
プロジェクトそのものは高額ですが、何も自分一人の予算でなくとも複数から出資を募り、各々が出資比率に応じたリターンを享受するという出資型でのプロジェクトも考えられます。
そのキモはどこまでも
- 成長市場であること
- その中でも成長エリアであること
- 出資者の中にプロジェクトを管理できるものが現地にいること
です。
これらはかなり重要な要素であり、反対にいえば、これら3つの条件を満たしているのであれば成功率はそれなりに高くなるものです。
また
「いや、この手の案件は他人様を巻き込むことなく、自分自身で完結したい」
という場合、低い予算でいける地域を選ぶことも考えられます。
実際に現在進行形で私(佐藤)が日本人投資家の皆様をご案内している新築物件（この場合はデベロッパー開発による新築）では20万ドル前後の物件が多く、すなわち開発するデベロッパーとしては一つの案件に対し10万ドル台で完了させているはずです。
すなわち自分自身で新築賃貸物件を完結したいのであれば、この手の新築が安い地域市場でのプロジェクトを検討することもできます。
ただしこの場合は新築が安い市場を選ぶ上で自分がその場所に常駐できないのであれば、よほど信頼できるパートナーが現地にいることが原因です。
そこで新築プロジェクトを
⇒ 単独で実行する
⇒ 複数で実行する
のいずれにせよ、大前提としてはあくまでも成長市場の成長エリアを狙うことになります。
ここから、賃貸用新築案件が有利になり得る市場について考察してみましょう。
賃貸用新築が成功しやすい市場の性格
賃貸用の新築物件を建てる時、その場所は成長市場であることが条件です。
では成長市場ならどこでもよいかといえば、そこは更に条件を絞って
「温められた牛乳の表面に出来る薄い膜を救い」
かの如く、より有利な性格を持つ市場を選ぶとよいと思います。
より有利な市場とはどのような性格の市場でしょうか。
私(佐藤)は常々、全米の不動産市場を
- キャピタルゲイン市場
- キャッシュフロー市場
- ハイブリッド市場
の3つに分けています。
この3つの中で市場に出ている物件平均価格が最も高いのがキャピタルゲイン市場です。
先だって実例としてご紹介したテキサス州オースティン市の物件の場合、周囲の物件価格が新築では優に2ミリオンを超えていました。
オースティン市はすっかりキャピタルゲイン市場の様相を呈しており、そろそろアフターコロナによる圧力を抜けて、再度安定上昇期に入りそうな雰囲気です。
キャッシュフローという視点ではオースティンのみならずテキサス州全体に言えることですが、高い固定資産税が足を引っ張り、キャッシュフローの成績は平均或いは平均以下に落ち込んでしまう傾向は否めません。
そしてキャッシュフロー市場の場合は名前の如く、
- 物件平均価格は安い
- キャッシュフローレベルが高い
という特徴があります。
価格が安い為に固定資産税も安く、また中西部地域に多くみられるこの手の市場では比較的管理費もかからない為にキャッシュフローが出やすいのです。
その代わりキャピタルゲインの力は弱く、長期的にジリジリと上昇はしていくものの、典型的なキャピタルゲイン市場市場と比べると見劣りしてしまいます。
そして本シリーズでお伝えしている賃貸用新築物件を自前で購入する場合、最も有利な結果が出やすいのはキャピタルゲイン市場とキャッシュフロー市場の性格を併せ持った
ハイブリッド市場
です。
ハイブリッド市場で新築プロジェクトを実施
ハイブリッド市場の
キャピタルゲインレベル
キャッシュフローレベル
の双方はそのまんま、キャピタルゲイン市場とキャッシュフロー市場の中間ぐらい
ということが言えます。
それなりのキャッシュフローのみならずそれなりのキャピタルゲインも狙えるこの地域では、例えるなら
「攻守バランスの取れた市場」
と言えるものです。
すなわち賃貸用新築プロジェクトの場合、案件を成功させるには
「賃貸に出した際にそれなりのキャッシュフローが期待できる市場」
であることが吉とでます。
このことは固定資産税や維持管理費を抑えることでリスクを極小化するのみならず、収益によるリターンを最大化させたいためです。
またもしも完成した物件を売却したい場合、
- 住居用物件として購入したいバイヤー
- 投資用物件として購入したいバイヤー
この双方を惹きつけやすいのもハイブリッド市場です。
物件価格は言ってもまだ全米平均よりも安く、購入のしやすさは両方のバイヤーに魅力的に映ります。
また長期的な魅力を醸し出すのはキャピタルゲイン性ですから、長期にわたりホールドするほどキャピタルゲインも期待できるとなれば出口戦略がより広くなるわけです。
そこでこの条件を備えた市場は、全米ではどのような場所が考えらえるのでしょうか。
ここに挙げた性格を持つ市場として、今回は
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
Rockport, Indiana（インディアナ州ロックポート市）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
に注目してみましょう。
明日に続けます。
